Risikoen i boligmarkedet

Norges Bank ser for seg en stigende rentebane for styringsrenten i årene fremover. På siste rentemøte flagget Norges Bank at de forventer en forsiktig rentestigning fra sommeren 2014, med en stigning fra dagens styringsrente på 1,5 % til et nivå på omtrent 3 % i slutten av 2016.  Rentene har lenge vært på historisk lavt nivå, noe som selvsagt skyldes en lang periode med lav vekst.

Rentebanen viser at de anser det potensielle utfallsrommet for renten til å være mellom 0 og 6 % ved utgangen av 2016.  Det er ikke så lenge siden styringsrenten var på 6%, da må vi tilbake til 2008.

Det jeg ønsker å se på er hva det kan ha å si for boligkjøpere.   For det er stadig snakk om at det norske boligmarkedet er alt for høyt priset.  Nå har det vært snakket om det en stund, uten at det har vært noe fall i prisene, men en stigende rente vil både føre til økte kostnader og til økt risiko for fall i boligprisene.

Jeg har regnet på et eksempel der to nyutdannede samboere ønsker å gå fra å leie til å eie.

Jeg har holdt meg i nærområdet og funnet en leilighet på finn.no på 63 m2 på Hosle i Bærum, med en prisantydning på 2,7 mNOK.  Det er en selveier, så det kommer kostnader på 2,75% i tillegg (ifølge prospekt).

De har begge fått forskudd på arv, slik at de har egenkapital.

Basisforutsetninger:

Forutsetninger:	Inntekt	Studielån	Egenkapital	Husleie (mnd)
Han	400 000	230 000	210 000
Hun	400 000	230 000	210 000
Sum	800 000	460 000	420 000	12 000

Jeg har brukt Statens lånekasse sine sider til å regne på kostnaden for studielån og min egen bank sin rente for lån med flytende rente og 25 års nedbetalingstid.

Jeg har lagt inn en forventning om 3,5% årlig lønnsvekst.  Det er litt over forventet inflasjon.

Det unge parets budsjett vil se slik ut:

Ved kjøp av leilighet Hosle	2014	2015	2016	2017
Inntekt	828 000	856 980	886 974	918 018
Studielån	-32 488	-32 488	-32 488	-32 488
Skatt	-210 923	-218 306	-225 946	-233 855
Fellesutgifter	-37 134	-38 062	-39 014	-39 989
Strøm	-24 840	-25 709	-26 609	-27 541
Lånekostnader	-147 564	-147 564	-147 564	-147 564
Etter skatt, studielån og bokostnader	375 051	394 851	415 353	436 583
Pr. mnd:	31 254	32 904	34 613	36 382
Netto pr. mnd. ved leie av leilighet	32 071	33 432	34 843	36 309
Differanse	-817	-527	-231	73

De kommer altså omtrent likt ut ved å kjøpe leiligheten, som ved å leie.  Så langt ser dermed regnestykket veldig bra ut.  De har skaffet seg bolig, og kan dermed få med seg forventet verdistigning i boligmarkedet.

Problemet er bare at det ikke nødvendigvis går slik.  For renten kan stige, og boligmarkedet kan falle.  Da vil deres situasjon kunne se veldig annerledes ut.

Hva vil høyere rente koste?

Jeg har brukt Norges Banks rentebane og utfallsrom for styringsrenten, og i tillegg lagt inn litt rom for at bankenes margin også vil kunne stige.

Det gjør den som regel når den underliggende renten (bankenes råvare) stiger og i tillegg er det krav om at bankene skal styrke sin egenkapital.

Boligkjøpet vil bety mindre penger pr. måned, men ikke så veldig mye mindre, ettersom leieprisen også er høy:

Dette ser ut til å være mulig å leve med.  Norges Banks rentebane innebærer en forsiktig renteøkning.  Men hva om renten stiger mer?  Norges Bank har et ganske stort utfallsrom for renten.  La oss se på utfallsrommet for renten i slutten av 2017.

Det er en 5% sannsynlighet for at renten er 8,75%.  Og det er en 32% sannsynlighet for at renten til ligge på 7,4% eller høyere1.  Da vil det se tyngre ut for de unge bolgkjøperne.

Dersom renten blir 8,75%, vil Han&Hun ha 6 000 kroner mindre pr. måned enn i basisscenarioet med en rente på 3,90%. Det er ganske mye mindre enn forutsatt.

Konsekvensen av samtidig fall i boligprisen

Det er ikke et usannsynlig scenario at boligprisene vil falle dersom renten stiger. Og mange mener som sagt at det er potensial for et ganske stort fall i boligprisene.  Det vil påvirke størrelsen på egenkapitalen til vårt unge samboerpar.

Jeg har sett på følgende scenario for boligprisene:

• Forventet verdi: 2% vekst pr. år og en verdi i utgangen av 2017 på 2,8 mNOK
• Lav verdi: 2,1 mNOK
• Høy verdi: 3,1 mNOK

Denne fordelingen vil si at jeg har lagt inn større risiko for fall i boligprisen enn for stigning i boligprisen.

Utfallsrommet for egenkapitalen deres vil i så fall se slik ut ved utgangen av år 2017:

Det viser at de, med Norges Banks rentebane og utfallsrom for boligverdi som over, ikke kan forvente å bygge seg opp særlig mye ekstra egenkapital i form av økt boligverdi og nedbetaling av gjeld i løpet av perioden.  Men ikke bare det, den viser også at det er en 32% sannsynlighet for at boligkapitalen (verdi – gjeld) er under 400 000, det vil si under opprinnelig egenkapital, og en 10% sannsynlighet for at boligverdien er på 200 000.  Det vil si at paret har tapt 220 000 av sin opprinnelige egenkapital.

Det er i og for seg ikke noe problem med mindre de må eller vil selge, for eksempel på grunn av samlivsbrudd eller fordi de ikke lenger har økonomi til å bære kostnaden. Men i et slikt tilfelle vil de ha lavere egenkapital enn de startet med.

En del av gevinsten ved kjøp av bolig er at du kan trekke fra rentene på skatten og dermed spare 28% av rentekostnaden ved å ha lån. Som mange økonomer mener jeg at det fradrag for renter til boliglån bør fjernes, ettersom det vrir for mye investeringer inn i eiendom og skaper en kunstig høy etterspørsel etter eiendom og dermed høye priser.  Så skatteendringer er også et tenkt scenario som vil kunne lede til både høyere kostnader og lavere verdier for boligeiere. Men det virker ikke veldig sannsynlig at det skal skje.

Og konklusjonen?  Den er at det er viktig å forholde seg til at rentene mest sannsynlig er på sitt laveste nivå nå, og sannsynligvis skal opp.  Et mulig tiltak for disse unge boligkjøperne er å binde renten på hele eller deler av lånet.  Det vil gjøre dem mer robuste, selv om det gir en høyere kostnad i dag.

1. Gjennomsnitt + 1 standardavvik [↩]

Tags: Bolig-krakk, Boligmarkedet, Boligpriser, Rente, Risiko, Styringsrente

Category: Penger og finans