Fjerning av fradrag for gjeldsrenter – vil det hindre bobler?

| oktober 2009 | 14 kommentarer

Som de fleste sikkert fikk med seg gjorde Sveid Gjedrem seg i forrige uke til talsmann for at vi må gjøre noe med boligbeskatningen i Norge. Det er ikke tvil om at vi i Norge har et skattesystem som kan bidra til at de bygger seg opp bobler i boligmarkedet. Siden vi har rett til  å trekke fra renter på skatten, er det et insentiv til å ta opp gjeld for å kjøpe bolig. Forslaget fra Gjedrem, er å fjerne denne rettentil å trekke fra renteutgifter. Han har fått støtte fra flere ledende økonomer.

Skatteinsentiver til fordel for boliginvestering gir overinvestering i bolig, og fører til at prisene stiger og stiger, selv midt i en finanskrise. Det kan dessuten sies å være urettferdig; de som får større og større formue fra stigende boligpriser får skattefradrag, mens de som ikke får noen verdistigning fordi de leier, betaler full skatt.

Dessuten fører et skattemessig insentiv for en type investering – bolig – til at folk heller investerer der enn i produktiv kapital, for eksempel gjennom investeringer i aksjemarkedet. Med utgangspunkt i ligningstall1 for norske husholdninger, justert for lave ligningsverdier på bolig (omtrent 30% av markedsverdi) har husholdningene sin formue plassert slik:

  • 63% i fast eiendom og skog
  • 17% i banken
  • 16% i aksjer, obligasjoner og fond

Kort sagt har vi omtrent all formue i bolig eller i banken. Ikke mye av formuen vår er plassert i produktiv kapital. Dermed kan vi se mange fordeler med å vri skattesystemet bort fra å favorisere boliginvesteringer. Både bidra til å dempe forekomsten av bobler i markedet og vri investeringene over i mer produktive områder.

Dersom man tar bort skattefradraget kan dette brukes til for eksempel nedsettelse av inntektsskatten for alle. I 2006 var gjeldsrentefradraget i ligningen 60,6 milliarder, noe som tilsier en skatteeffekt på ca. 17 milliarder. Det vil bidra til å dempe effekten for de med gjeldsbyrde også, selv om de ikke får hele effekten gjennom en senkning av inntektsskatten.

Men vil det virke? Vil fjerning av skattefradrag sørge for at vi ikke får boligbobler?

I Norge hadde vi en stor skattereform i 1992. Før den reformen var det mulig å trekke fra renteutgifter på bruttonivå. Altså: hadde du høy marginalskatt, fikk du i noen tilfeller tilbake mer enn 50% av rentekostnadene dine. Kombinert med en vedvarende relativt høy inflasjon, var det særdeles gunstig å låne penger for å finansiere bolig, særlig om du hadde høy inntekt. SSB har gjort en analyse av hvordan denne reformen slo ut. Deres konklusjon er at reformen i 1992 bidro til å dempe husholdningenes etterspørsel etter gjeld. Men det er vanskelig å isolere effekten av skattereformen, av to hovedårsaker:

  • Boligprisene falt i forkant av reformen, og steg derfor naturlig i etterkant
  • Rentenivået falt kraftig i etterkant av reformen, og det førte til høyere boligpriser

Vår analyse indikerer at størst betydning for fikk reformen for eldre husholdninger og mest sannsynlig var reduksjonen i real gjeld drevet av en raskere tilbakebetaling av lån. Effekten for yngre husholdninger er mer blandet. Mest sannsynlig står vi overfor en kombinasjon av endringer i kredittrasjonering, skatteinsentiver og boligpriser. Boligmarkedet som helhet reagerte på lavere utlånsrenter i form av økte priser. Økte priser gav økte kostnader for etablering på boligmarkedet, mens lavere utlånsrenter muliggjorde høyere lån for gitt inntekt.

Det er ingen tvil om at dagens lave rentenivå gir rentefradraget mindre betydning enn det ville hatt på høyere rentenivå. Det er likevel rimelig å tro at en fjerning av retten til å trekke fra renter på skatten vil bidra til å dempe veksten i boligprisene.

En annen ting som selvsagt forsterker potensiell oppbygning av boligbobler i Norge er en sterk oljebasert økonomi, lav inflasjon og pen reallønnsvekst. Vi har kort sagt råd til å kjøpe oss stadig større bolig.

En tredje ting er at boligbyggingen ikke holder tritt med befolkningsveksten, særlig i pressområder. Det er altså større etterspørsel enn tilbud av boliger der arbeidsplassene er og folk bor.

Men få av de artiklene jeg har lett frem om dette gjør noe stort poeng av det jeg tror er den viktigste underliggende årsaken til at det vil ha en mindre betydning enn vi kunne ønske. Det underliggende problemet er at norske husholdninger ikke har alternativer.

eieleie8 av 10 nordmenn eier nemlig boligen sin. Vi har i veldig liten grad et alternativ til å eie. Det er stort sett yngre og enslige som leier bolig. De yngre venter til de er ferdige med utdannelsen etc og mange enslige har ikke råd.  Men de fleste eier, og slik har det vært siden etter krigen.  Det har ikke vært noen endring siden skattereformen i 1992 heller.  Og det selv om det er veldig fordelaktiv skattemessig å leie ut deler av egen bolig.

Til sammenligning har man i Sverige og Danmark en eierandel på 50%. Der har man altså alternativer. Det har vi i liten grad i Norge. Mens man i Norge har egne småhus har man i Sverige i større grad leiligheter. Og i Sverige gikk den offentlige politikken i stor grad i retning av kommunalt eide boligprosjekter, mens den offentlige politikken i Norge kom til uttrykk gjennom Husbank-finansiering av privat eide småhus. Dermed blir strukturen i boligmarkedet helt forskjellig.

I 1990 var 64 prosent av boligene i Norge selveide, det vil si eid av husholdningen som bodde der, mens 12 prosent var indirekte eid (andels- eller aksjebolig). I Sverige var de tilsvarende tallene 36 og 18 prosent (Lujanen og Palmgren 2001 ). Den egentlige leiesektoren var altså nesten dobbelt så stor i Sverige som i Norge.

Norske husholdninger har altså få alternativer til å eie bolig. Da blir det litt som å avgiftsbelegge bilkjøring i rushtiden – uten alternativer vil folk bare betale den økte kostnaden. En kortsiktig stabilisering av boligprisene på grunn av at skattefradrag for gjeldsrenter forsvinner, vil kunne forsvinne på litt sikt.

Jeg tror faktisk dette er det store problemet i det norske boligmarkedet. Og jeg tror det er det som gjør at som reformen i 1992 fikk begrenset betydning, og at en fjerning av fradrag for gjeldsrenter vil ha begrenset betydning utover et potensielt krakk med en gang. Det er dessuten kanskje som SSB forskerne sier i rapporten om skattereformen i 1992:

Pistaferri og Jappeli (2007) har analysert italienske skattedata, og kommet til at italienske husholdninger i liten grad tok innover seg endrete fradragsbetingelser. De peker på «economic illiteracy» – direkte oversatt økonomisk analfabetisme – som en mulig forklaring. Dette er en akademisk måte å si at italienske skattebetalere var for dumme til å forstå reformens innhold.

Opprinnelig postet i Iskwews Hjørne på www.

Del denne artikkelen:
  1. Tall for 2007 []

Emner: , ,

Kategori: Økonomi og politikk

Kommentarer (14)

Trackback URL | Kommentarfeed

  1. Morten sier:

    Jeg er stort sett enig i analysen.

    To ting
    1) At alle eier er sannsynligvis en direkte følge av villet politikk. Når å eie bolig er så til de grader skattefavorisert, er det ingen som vil leie. Så snart man har råd så kjøper man. Om man legger om skattepolitikken slik at eiere og leiere kommer likere ut, skal du se at flere vil leie (og flere vil leie ut).
    2) Fradrag for gjeldsrenter er en ting. Men bolig bør beskattes gjennom eiendomsskatt, fordelsskatt og formuesskatt. Slik det er nå kan man jo kvitte seg med formuesskatten ved å kjøpe større hus eller investere i eiendom. Dette er absurd. Alle disse skattene kan så gå til å redusere andre skatter.

    Men det er nok dessverre ikke bare italienerne som er økonomiske analfabeter. Ingen tør foreslå en slik endring, selv ikke ved et bredt forlik. For det er ett parti som uansett ikke blir med på noe forlik, og de kommer til å rope høyt for å skremme folk…

  2. Iskwew sier:

    Ja, alt som har med skattlegging av eiendom er skrudd sammen for å favorisere det å eie bolig. Og om det var slik at rentefradrag alene ville føre til et større leiemarked så ville vi sett større effekter av skattereformen i 1992, på mixen mellom eie og leie.

    Dette handler om kultur også. Nordmannen har en kulturell greie med å eie sitt eget hus. Den kommer ikke til å endres over natten.

    Noe som er skremmende med ideen om å fjerne rentefradraget er at politikerne vil kunne komme på at de ikke bruker det til å redusere andre skatter. Men du har rett, dette vil måtte komme gjennom et bredt forlik. Noe som forhåpentligvis sikrer at det brukes til reduksjon av andre skatter.

  3. bkaasa sier:

    Hei,

    jeg er uenig i analysen.

    Min mening:

    Du sier: «Dessuten fører et skattemessig insentiv for en type investering – bolig – til at folk heller investerer der enn i produktiv kapital, for eksempel gjennom investeringer i aksjemarkedet.»

    La folk kjøpe bolig. Aksjer er ikke et trygt alternativ til bolig. Det er dessuten i mange tilfeller feil å kalle bolig for investering. Det er den bare om du tjener på den, men mange ser på bolig som et insentiv til sparing. Når boligen er nedbetalt tilsvarer den kapital de ellers ikke kunne oppspart (pga. forbruksvaner). Det skal dessuten mye til for å tjene på et boligsalg. Selv om det er rentefradrag er det likevel renter som skal betales. Kommunale avgifter, forsikringer, vedlikehold.
    Hvis et boligkjøp skal kalles investering må den ha utleiemulighet. Den må på en eller annen måte gi penger i kassa, og skattefradrag på renteutgifter får man på alle lån. Til og med bil, som bortsett fra mobiltelefoner og pc, er kanskje det dummeste man kan kjøpe.

    Fjerning av skattefradrag og evt. senkning av inntektsskatten vil bare gjøre boliger dyrere. Følglig vil også leieprisene gå opp.

    Senkning av inntektsskatt, som alltid foregår prosentvis, vil belønne de som allerede tjener mye.

    /bkaasa

  4. Eli sier:

    En investering må defineres som en eiendel du har, som du kan selge. Du kan selvsagt selge en bolig, og ergo er det en investering. Det må dermed ikke ha noen utleiedel for å defineres som en investering.

    Sparing kan man gjøre i aksjer, obligasjoner, bankinnskudd, egen virksomhet og i bolig. Men skattesystemet er den eneste formen for sparing som er så til de grader en skatteoptimalisering samtidig.

    Den gir penger i kassa i form av at du ikke har utgifter til å leie bolig. Men den inntektsposten ble tatt ut av skattesystemet for noen år siden.

    Det er heller ingen tvil om at rentefradraget favoriserer de som kan ta opp mye gjeld, altså de som har mye i utgangspunktet.

    Her er nok uenigheten ganske fundamental.

  5. Morten sier:

    En liten saksopplysning. Jeg tror denne tabellen fra SSB er bedre å bruke enn skattetallene
    http://www.ssb.no/magasinet/analyse/tab-2009-02-05-03.html
    Nederst der ser du oversikt over formuen. Mye rart som trekkes fra på skatten vet du. Og forsikringskrav er ikke med tror jeg.

    Så da får vi:
    47% – Boliger, andre byginger og anlegg
    1% – Annen ikke-finansiell kapital
    16% – Kontater og bankinnskudd
    5% – Aksjer og slikt
    19% – Forsikring
    12% – Unoterte aksjer og annet småplukk

  6. Eli sier:

    Ikke sikker på at den er bedre, Morten. Den store forskjellen ligger på forsikring. Tror vi skal holde den utenom (det er en annen greie, som regel en kollektiv sak som ikke er styrt av oss som privatpersoner i særlig grad). En annen forskjell er den cashen vi ikke oppgir på selvangivelsen,som fanges opp i nasjonalregnskapet.

    Alt i alt tror jeg at et anslag på at 2/3 av den kapitalen vi plasserer basert på egne beslutninger er i fast eiendom er et bedre anslag.

  7. bkaasa sier:

    Hei igjen, Iskwew.

    Vi er nok ganske uenige her ja.

    Jeg ser hva du mener med at en omsetlig vare tilsvarer en investering, og jeg er enig med den hvis vi tar forbehold om at boligen ble kjøpt med det formålet å omsettes innen rimlig tid.

    Hvis du skulle ønske å gjøre om skattesystemet vil det straffe dem som kjøper bolig med det formål å bo der. Jeg våger å lire av meg at dette er en gruppe mennesker som har relativt liten forståelse for personlig økonomi. De vil trolig bruke endel tid og penger i oppussing. Bolig er en utgift enten man leier eller eier…

    Nå skønner jeg hva jeg mener selv… 🙂
    Om inntektsskatten reduseres går sløseforbruket opp. Overskuddeet blir ikke automatisk investert i aksjer eller fond e.l., men det blir nok flere restaurantbesøk og dyrere vaner. Når tiden er moden for å handle bolig har de hverken mer oppspart kapital eller penger tilbake på renteutgifter.

    Jeg mister litt oversikten på hva jeg skriver i den lille ruta her, men håper noe av det gir sammenheng.

  8. Eli sier:

    Det er godt mulig, bkaasa, men samtidig mener jeg vi ikke skal legge opp et system fordi folk ikke har vett og forstand på penger. Jeg synes vi skal legge opp et system som tar utgangspunkt i at folk selv har ansvar for å fatte noenlunde rasjonelle beslutninger 🙂

  9. bkaasa sier:

    Hehe!

    *Ser rundt meg på arbeidsplassen etter folk som tar rasjonelle beslutninger*

    Personlig ser jeg gjerne at boliger blir dyrere, og at flere begynner å leie. Jeg ønsker jo å leie ut bolig selv 😳

    —-
    For noen år siden ble vi (norske folk) oppfordret til å øke forbruket for å få mer omsetning i markedet, men nå ønsker vi altså mindre omsetning?

    Hjelper det om vi putter mer penger i aksjer og fond hvis vi ikke øker forbruket?

    Du og jeg, Iskwew, vi setter penger i aksjer så lar vi resten være irrasjonelle forbrukere 😈

  10. Eli sier:

    Hehe, ja kanskje vi skal gjøre det? 🙂

    Du har helt rett, folk er definitivt ikke alltid rasjonelle. Men helt irrasjonelle så de må passes på av Store Far Staten til enhver tid, det er de heller ikke.

  11. Bruce sier:

    En investering må defineres som en eiendel du har, som du kan selge. Du kan selvsagt selge en bolig, og ergo er det en investering. Det må dermed ikke ha noen utleiedel for å defineres som en investering.

    Sparing kan man gjøre i aksjer, obligasjoner, bankinnskudd, egen virksomhet og i bolig. Men skattesystemet er den eneste formen for sparing som er så til de grader en skatteoptimalisering samtidig.

    Den gir penger i kassa i form av at du ikke har utgifter til å leie bolig. Men den inntektsposten ble tatt ut av skattesystemet for noen år siden.

    Det er heller ingen tvil om at rentefradraget favoriserer de som kan ta opp mye gjeld, altså de som har mye i utgangspunktet.

    Her er nok uenigheten ganske fundamental.

  12. Først vil jeg si, en veldig bra skrevet artikkel! Derimot er jeg sterkt uenig med konklusjonen din hva angår boligmarkedet. Jeg anbefaler deg å ta en kikk på min nyeste artikkel om det norske boligmarkedet kalt «Fra IT-aksjer til boligkrakk».

Legg inn en kommentar