Skatteinsentiver til fordel for boliginvestering gir overinvestering i bolig, og fører til at prisene stiger og stiger, selv midt i en finanskrise. Det kan dessuten sies å være urettferdig; de som får større og større formue fra stigende boligpriser får skattefradrag, mens de som ikke får noen verdistigning fordi de leier, betaler full skatt.

Dessuten fører et skattemessig insentiv for en type investering – bolig – til at folk heller investerer der enn i produktiv kapital, for eksempel gjennom investeringer i aksjemarkedet. Med utgangspunkt i ligningstall¹ for norske husholdninger, justert for lave ligningsverdier på bolig (omtrent 30% av markedsverdi) har husholdningene sin formue plassert slik:

• 63% i fast eiendom og skog
• 17% i banken
• 16% i aksjer, obligasjoner og fond

Kort sagt har vi omtrent all formue i bolig eller i banken. Ikke mye av formuen vår er plassert i produktiv kapital. Dermed kan vi se mange fordeler med å vri skattesystemet bort fra å favorisere boliginvesteringer. Både bidra til å dempe forekomsten av bobler i markedet og vri investeringene over i mer produktive områder.

Dersom man tar bort skattefradraget kan dette brukes til for eksempel nedsettelse av inntektsskatten for alle. I 2006 var gjeldsrentefradraget i ligningen 60,6 milliarder, noe som tilsier en skatteeffekt på ca. 17 milliarder. Det vil bidra til å dempe effekten for de med gjeldsbyrde også, selv om de ikke får hele effekten gjennom en senkning av inntektsskatten.

Men vil det virke? Vil fjerning av skattefradrag sørge for at vi ikke får boligbobler?

I Norge hadde vi en stor skattereform i 1992. Før den reformen var det mulig å trekke fra renteutgifter på bruttonivå. Altså: hadde du høy marginalskatt, fikk du i noen tilfeller tilbake mer enn 50% av rentekostnadene dine. Kombinert med en vedvarende relativt høy inflasjon, var det særdeles gunstig å låne penger for å finansiere bolig, særlig om du hadde høy inntekt. SSB har gjort en analyse av hvordan denne reformen slo ut. Deres konklusjon er at reformen i 1992 bidro til å dempe husholdningenes etterspørsel etter gjeld. Men det er vanskelig å isolere effekten av skattereformen, av to hovedårsaker:

• Boligprisene falt i forkant av reformen, og steg derfor naturlig i etterkant
• Rentenivået falt kraftig i etterkant av reformen, og det førte til høyere boligpriser

Vår analyse indikerer at størst betydning for fikk reformen for eldre husholdninger og mest sannsynlig var reduksjonen i real gjeld drevet av en raskere tilbakebetaling av lån. Effekten for yngre husholdninger er mer blandet. Mest sannsynlig står vi overfor en kombinasjon av endringer i kredittrasjonering, skatteinsentiver og boligpriser. Boligmarkedet som helhet reagerte på lavere utlånsrenter i form av økte priser. Økte priser gav økte kostnader for etablering på boligmarkedet, mens lavere utlånsrenter muliggjorde høyere lån for gitt inntekt.

Det er ingen tvil om at dagens lave rentenivå gir rentefradraget mindre betydning enn det ville hatt på høyere rentenivå. Det er likevel rimelig å tro at en fjerning av retten til å trekke fra renter på skatten vil bidra til å dempe veksten i boligprisene.

En annen ting som selvsagt forsterker potensiell oppbygning av boligbobler i Norge er en sterk oljebasert økonomi, lav inflasjon og pen reallønnsvekst. Vi har kort sagt råd til å kjøpe oss stadig større bolig.

En tredje ting er at boligbyggingen ikke holder tritt med befolkningsveksten, særlig i pressområder. Det er altså større etterspørsel enn tilbud av boliger der arbeidsplassene er og folk bor.

Men få av de artiklene jeg har lett frem om dette gjør noe stort poeng av det jeg tror er den viktigste underliggende årsaken til at det vil ha en mindre betydning enn vi kunne ønske. Det underliggende problemet er at norske husholdninger ikke har alternativer.

8 av 10 nordmenn eier nemlig boligen sin. Vi har i veldig liten grad et alternativ til å eie. Det er stort sett yngre og enslige som leier bolig. De yngre venter til de er ferdige med utdannelsen etc og mange enslige har ikke råd.  Men de fleste eier, og slik har det vært siden etter krigen.  Det har ikke vært noen endring siden skattereformen i 1992 heller.  Og det selv om det er veldig fordelaktiv skattemessig å leie ut deler av egen bolig.

Til sammenligning har man i Sverige og Danmark en eierandel på 50%. Der har man altså alternativer. Det har vi i liten grad i Norge. Mens man i Norge har egne småhus har man i Sverige i større grad leiligheter. Og i Sverige gikk den offentlige politikken i stor grad i retning av kommunalt eide boligprosjekter, mens den offentlige politikken i Norge kom til uttrykk gjennom Husbank-finansiering av privat eide småhus. Dermed blir strukturen i boligmarkedet helt forskjellig.

I 1990 var 64 prosent av boligene i Norge selveide, det vil si eid av husholdningen som bodde der, mens 12 prosent var indirekte eid (andels- eller aksjebolig). I Sverige var de tilsvarende tallene 36 og 18 prosent (Lujanen og Palmgren 2001 ). Den egentlige leiesektoren var altså nesten dobbelt så stor i Sverige som i Norge.

Norske husholdninger har altså få alternativer til å eie bolig. Da blir det litt som å avgiftsbelegge bilkjøring i rushtiden – uten alternativer vil folk bare betale den økte kostnaden. En kortsiktig stabilisering av boligprisene på grunn av at skattefradrag for gjeldsrenter forsvinner, vil kunne forsvinne på litt sikt.

Jeg tror faktisk dette er det store problemet i det norske boligmarkedet. Og jeg tror det er det som gjør at som reformen i 1992 fikk begrenset betydning, og at en fjerning av fradrag for gjeldsrenter vil ha begrenset betydning utover et potensielt krakk med en gang. Det er dessuten kanskje som SSB forskerne sier i rapporten om skattereformen i 1992:

Pistaferri og Jappeli (2007) har analysert italienske skattedata, og kommet til at italienske husholdninger i liten grad tok innover seg endrete fradragsbetingelser. De peker på «economic illiteracy» – direkte oversatt økonomisk analfabetisme – som en mulig forklaring. Dette er en akademisk måte å si at italienske skattebetalere var for dumme til å forstå reformens innhold.

Opprinnelig postet i Iskwews Hjørne på www.

1. Tall for 2007

Related posts:

1. Ingen fjerning av flytteskatten

Det høres jo fryktelig rart ut at prisene i første kvartal 2009 var lik prisene i første kvartal 2008, mens det var et fall på rundt 15 prosent når man sammenligner andre kvartal. Har det vært et realt kollaps? En liten ledetråd kommer nederst i artikkelen.

Samtidig som prisene falt i løpet av siste kvartal, steg salgsvolumet med 28 prosent, ifølge meglerkontoret Prudential Douglas Elliman.

- Salgsøkningen ble drevet av studioleiligheter og toromsleiligheter, som begge økte markedsandelene sine, ifølge Jonathan Miller

Salgsøkning som følge av økt salg av små leiligheter altså. Boligsalget kunne for eksempel sett slik ut (disse tallene er noe jeg har funnet på og er kun et eksempel – poenget er at de viser en økning i salg av små leiligheter uten at prisene endres):

I dette eksempelet er prisene fra 2008 til 2009 uendret, mens en økning i salget av små leiligheter har ført til en nedgang (på 14%) i medianprisen. Ikke ulikt de tallene som fremkommer i dn.nos artikkel.

Nå er det åpenbart at boligprisene på Manhattan har gått ned fra toppen for et par år siden. Men å se på medianprisen fra kvartal til kvartal fra noen få meglere (eller fra alle for den saks skyld) gir liten mening om ønsket er å informere mer enn å fylle avissider. Hvilke leiligheter som er omsatt kan ha større betydning enn prisene de er omsatt for.

(Bilde av Stuck in Customs med CC-lisens)

No related posts.

Om noen føler for å øke innsatsen litt, spesielt de unge og nyetablerte, kan vi foreslå følgende strategi

1) Kjøp ny bolig. Prisfallet er over, og vi står overfor heftige tilstander i boligmarkedet.

2) Strekk finansene maks, og lån over 30 år. Stol på at banken stiller opp om noe uforutsett skulle skje. Jobben din er jo trygg, selv om kundene dine i bedriftsmarkedet sliter litt om dagen.

3) Ikke betal ned på lånet. Sett heller avdragspengen i aksjemarkedet. At usikkerheten om dagen er historisk høy, betyr bare at sjansen for stor gevinst er tilsvarende høy.

Om du er en liten gambler er det altså Norsk Tipping du bør satse på. Om du derimot er en virkelig tøffing, er det bare å ringe Sparebank 1. Men husk, gode råd kan ofte være dyre.

Oppdatering: Det er ikke alle i Sparebank1 som er like ivrige med gambling. Magne Gundersen hos Sparebank1s Penger og Livet-blogg kommer med tre gode råd for hva man burde gjøre med rentepengene. Betal ned forbrukslån, spar til uforutsette utgifter, og øk skattetrekket. Et fjerde råd vi kan legge til er å betale ekstra på boliglånet. Da er man mye bedre rustet når rentene kommer opp på normalt nivå, og man bygger også egenkapitalen i boligen. Det kan komme godt med om man vil flytte og boligprisene fortsetter nedgangen. Det er leit å starte boligjakten med negativ egenkapital.

(Illustrasjon gjengitt med tillatelse fra Glenn Karlsen)

No related posts.

I forbindelse med redningspakken for de amerikanske bankene gjennomførte regjeringen en stress-test av bankenes balanser. Da tok de utgangspunkt i hva de mente var forventet utvikling i økonomien. Og så laget de et mer ekstremt scenarie med en dypere nedgang. For boligprisene mente Obama at man normalt kunne forvente en nedgang på ca 15% fra desember 2008 til desember 2010. Mens det mer ekstreme utfallet var en nedgang på nesten 30%.

Utviklingen sålangt har mer eller mindre fulgt det mer ekstreme scenariet. Noe det ser ut som om Norges Bank også har fått med seg.

Oppdatering: – de engelske myndighetene anslår 50% nedgang i boligprisene fra toppen, og 60% nedgang i priser på forretningsbygg

No related posts.

Kan man virkelig kalle 11 kvadratmeter for en leilighet? Det er jo på størrelse med Tigerungens soverom, og der inne er det altså både kjøkkenkrok og et lite bad. Jeg ville kalt det rom med kjøkkenkrok og bad.

Ble dette krypinnet kjøpt av en som ikke fant seg noe annet for 750.000, eller ble det kjøpt av en som har alt for mye penger, og trenger et sted og overnatte når h*n har vært på party i sentrum eller på Aker Brygge? Jeg tipper det siste. Altså; det er et alternativ til hotell.

Når du legger inn bud på 750.000 på 11 kvadrat i Vika.. føler du deg da littegranne dum? Eller littegranne lurt? Jeg klarer ikke med min beste vile å se at 11 kvm i Vika på noe sett og vis kan være verdt så mye, selv om markedet så klart har rett; det er der krypinnet er omsatt.

Hva skal jeg gjøre for å sørge for at Tigerungen får muligheter til å skaffe seg hus og hjem om ca. 15 år. Med disse prisene kommer han jo til å bli boende hjemme til han er 30, og det tror jeg ikke er bra verken for han eller meg. Så mor må nok begynne å tenke på å bygge opp kapital til fremtidig kjøp av bolig til ham.

Hvorfor er Markagrensa så hellig at det ikke er mulig å bygge boliger i Oslo som gjør at det blir mulig å komme inn i markededet for unge mennesker, uten at de legger opp til finansiering til over pipa og potensiell falitt? Det er jo åpenbart slik at det er for lite leiligheter i Oslo, når Aftenposten blant 250 annonser (eller hva det var) finner 13 – tretten – leiligheter i hele Oslo til under en million. Flytt nå den markagrensa litt og bygg boliger så folk får mulighetene til å bo sånn noenlunde. Nå er ikke jeg noen ivrig Marka-bruker, men likevel: MÅ vi ha så mye uberørt natur midt i Oslo? Om du flytter den litt innover, har vi forøvrig forstsatt mye uberørt natur.

Selv kjøpte jeg leilighet i et attraktivt strøk i 1999, da markedet var dårlig. Siden da har prisene steget med omtrent 125%, eller altså 18% i året. Og vi kan anta at lønns- og prisutviklingen har gått med omtrent 2,5-3% i året. En god investering for meg så klart, men det betyr jo at det er veldig mange som ikke har mulighet til å komme seg inn i markedet og være med på festen. Som Tigerungen min, for eksempel, om noen år. For problemet er jo strengt tatt ikke at en idiot kjøper 11 kvm til 750.000 i Vika – problemet er at det er for dyrt å kjøpe en helt normal bolig innenfor Oslos grenser.

Personlig synes jeg man skal slakte litt av den hellige Marka-kua og sørge for å bygge noen leiligheter og hus som gjør at folk kan bo i denne byen.

No related posts.

Konklusjon #2 er at det IKKE er min generasjon som er dessertgenerasjonen i boligmarkedet. Det er generasjonen før min. Det er nok de som kjøper seg kåk til 50.000 per m2 på de fremtidige kremstedene her på Snarøya. De har nemlig nedbetalte hus og svært få økonomiske bekymringer, mange av dem. Og denne boligformuen har de bygget opp på følgende vis:

* Inflasjonen var høy, og lønningene steg i takt med inflasjonen, mens boligformuen steg mer

* Det var 100% fradrag for renter på selvangivelsen, realrenten var kraftig negativ. Det kostet dem altså IKKE EN KRONE å finansiere bolig i form av cash og inflasjonen sørget for at gjelden ble spist opp.

* De fikk arv av sine foreldre, noe som bidro til å gjøre livet enda enklere

Og hva gjør de selv? Joda, de sitter der på boligformuene sine, og låner til forbruk. Det er jo en ny farsott, etter mottoet “Du kan ingen ting ta med deg når du går”. Ergo, ingen arv til min generasjon, den er jo brukt opp på biler, møbler og sydenturer lenge før avgang. Vi skal klare oss sjæl og ikke være griske. Vi må jo unne de som har bygget landet å kose seg litt, må vite. Jadda. Bygget landet på negativ realrente gjorde de. Og sitter nå på sine brede baker i sine flotte nye leiligheter på Snarøya.

Og hva kommer vi til å måtte gjøre? Vi kommer ikke til å få noen arv, den er brukt opp. Vi har bygget opp våre liv med positiv realrente og 28% rentefradrag. De heldige av oss er inne i markedet i hvert fall, selv om noen er så inne at de får en stjernesmell når renten stiger. Og barna våre kommer til å måtte bo hjemme til de er 30, siden boligprisene er så himla høye. De MÅ ha hjelp av oss, ellers klarer de seg ikke. Slik at vi må fø på ungene lenger, og vi må sørge for at det blir noe arv til dem.

Og de kalte oss dessertgenerasjonen? Neppe, sier nå jeg. Det er etterkrigsgenerasjonen, 68′erne og de som er litt eldre, født på 30- og 40-tallet. Du snakker om å få det meste i hendene!

Iskwews hjørne kommer tilbake med mer. Dette er kun preliminære konklusjoner. Den egentlige sannhet om dessertgenerasjonen er nok enda verre.

No related posts.