Kravet gjør at det ikke lenger er mulig å bygge de minste og billigste leilighetene, hevder entreprenøren.

Dette bevises ved følgende regnestykke:

Hvis man sammenligner de to leilighetsstørrelsene i samme etasje, er prisen på de tolv kvm som skiller dem fra 280.000 til 500.000 kroner.

De to leilighetstypene som sammenlignes er på 33 m2 (ikke universelt utformet) og på 45 m2 (universelt utformet). Det er dette som får Aftenposten til å bruke følgende overskrift og ingress:

Nye regler har gjort små leiligheter 500.000 kr. dyrere

Små leiligheter har blitt 500.000 kroner dyrere på grunn av at de må tilpasses rullestolbrukere, hevder entreprenør.

Ja, er nå det sant? Eller har entreprenør og journalist snublet i begrepene “dyrere” vs. “koster mer penger”? La oss sjekke ved å regne ut kvadratmeterprisen:

Neimen, har du sett! Den minste leiligheten, den uten universell utforming, er faktisk vesentlig dyrere enn den større, med universell utforming. Kvadratmeterprisen for 33 m2 uten universell utforming er 10-12% høyere for leilighetene på 33 m2 enn for de større leilighetene. En større leilighet blir ikke dyrere selv om den koster mer. Faktisk blir den billigere, en god del billigere. Det kommer av at det faktisk er billigere pr. m2 jo større leiligheten er. Så de 12 ekstra kvadratmetrene koster mellom 23 333 og 41 667 – billige kvadratmeter altså. For selv om det koster mer penger, får du vitterlig mer for pengene.

Da jeg kjøpte leilighet i fjor sommer kjøpte jeg for 3,1 millioner og solgte for 2,2. Men var den nye leiligheten dyrere enn den gamle? Ja, den var det. Den jeg kjøpte var 82 m2 og kostet 37 804, mens den jeg solgte var 65 m2 og k0stet 33 846. Den nye kostet mer OG den var dyrere.

Jeg skjønner godt at entreprenøren ønsker å bygge 10 leiligheter på 33 m2, snarere enn 7 leiligheter på 45 m2. Kvadratmeterprisen er nemlig vesentlig høyere. Men det har fint lite med manglende universell utforming å gjøre – i så fall skulle jo den lille være BILLIGERE enn den store. Det er den altså ikke.

Hvor journalisten var, er mer gåtefullt. Muligens mangler det på regneferdighetene, jeg vet ikke. Men dette kan neppe kalles kritisk journalistikk. Journalisten har kjøpt resonnementet til entreprenøren 100% og latt være å kontrollsjekke noen av resonnementene.

At det er dyrt å være fattig er en sannhet også her, men det har ikke noe med universell utforming å gjøre. Snarere tvert i mot, kan det se ut som.

Opprinnelig publisert i Iskwews Hjørne på www.

No related posts.

Årets første kvartal har historisk vist seg å være viktig og en veiledning for den videre utviklingen i året. På min oppfordring har derfor min hardt kvantitativtprøvede kollega gått tilbake i tid for å se hva historien faktisk har vist.

Siden USA både har vært mest toneangivende og hatt det mest likvide aksjemarkedet, er det naturlig å ta utgangspunkt i S&P-500 indeksen. Til stor glede for alle aksjetilhengere er statistikken i favør av et fortsatt positivt år meget overbevisende.

Målt siden 1927 viser tallene at S&P-500 indeksen endte opp på året hele 84% av tilfellene der hvor første kvartal var positivt.

I 79% av tilfellene viste markedet en videre oppgang samme år etter at første kvartal var unnagjort (og positivt).

Gjennomsnittsavkastningen i første kvartal disse årene var på 7.1%.

New York børsen steg i gjennomsnitt 12.8% de 48 årene hvor første kvartal var positivt. Dette betyr at over halvparten av årets avkastning var “unnagjort” i første kvartal.

I år steg S&P-500 indeksen 5.42% i første kvartal. Følger vi gjennomsnittet skulle vi således kunne håpe en litt større oppgang totalt over de neste tre kvartalene.

Noen klare og skremmende unntak var det selvfølgelig og her ligger caveat’et. 1931 var det verste tilfellet. Det året steg S&P-500 indeksen 8.8% i første kvartal, men året som helhet endte allikevel med et kursfall på 47.1%.

Det nest dårligste året var 1930. Her var S&P-500 indeksen opp hele 17.2% etter første kvartal, for deretter å ende året med et kursfall på 28.48%.

Basert på statistikken kan man klart hevde at dersom det går galt (nedgang på året til tross for et positivt første kvartal), så går det virkelig galt.

I gjennomsnitt faller markedet med 23.3% i løpet av de tre neste kvartalene disse årene. Det minste fallet var på 4% (forøvrig det eneste av de 10 tilfellene som ikke var tosifret).

Sist gang markedet endte ned på året til tross for et positivt første kvartal, var i 2000. Den gang falt aksjemarkedet 12% over de neste tre kvartalene. Før det var det i 1987. Fallet de siste 9 månedene av året var da 18%.

Konklusjonen av tallene er at statistikken støtter en videre oppgang, men at nedsiden i gjennomsnitt er større de årene det går galt. Tar vi dette med i beregningen blir den sannsynlige forventede avkastningen av å følge en slik regel slavisk, 5.7%. Dette fordi man taper så mye de årene det går galt.

Dette da i motsetning til et mer eller mindre effisient marked hvor utviklingen fremover vil være helt uavhengig av hva som har skjedd i første kvartal, en såkalt random walk.

For å ta et regneeksempel. La oss si at markedet i gjennomsnitt leverer 7% avkastning per år som er normalfordelt med 20% standardavvik. Dette vil ikke være helt som markedet, da vi vet at markedsavkastningen har fetere haler enn en normalfordeling, altså ekstreme utslag er mer sannsynlig i virkeligheten enn i en slik modell, men er en grei forenkling for dette formålet. Og la oss si at i første kvartal har vi observert en positiv avkastning. Hvordan vil da avkastningen resten av året og for hele året under ett se ut?

I dette regnearket har jeg simulert 1000 års historikk (det ligger åpent for redigering, så man kan sette inn sine egne favorittparametre, og simulere flere ganger – men vær snill å ta en kopi først, og ikke endre originalen). Øverst er parametrene jeg har valgt, altså 7% avkastning i snitt og 20% standardavvik. Deretter har jeg inkludert snittet for hele simuleringen, både første kvartal og for hvert enkelt år. Til slutt alle parametrene Warren lister opp i sin post, altså gitt at første kvartal var positivt, hva kan vi si om resten av året.

Resultatene jeg får stemmer godt med historikken i S&P 500 som Warren har regnet ut. Det største avviket virker å være snittet for de tre siste månedene dersom hele året viser seg å være negativt, hvor Warren har regnet ut -23% mens min simulasjon gir et snitt rundt -15%. Det er antakelig påvirket av at den virkelige fordelingen altså har en større sannsynlighet for store utslag enn normalfordelingen jeg har brukt. Det skal jo også sies at Warren kun har 84 datapunkter i sine data (årlig fra 1927-2010) og bare 10 tilfeller med negative avkastning, dermed kan enkelte ekstreme utslag få for høy vekt.

I min simulasjon er det ingen sammenheng mellom første kvartal og resten av året. Avkastningstallen blir generert helt tilfeldig. Dermed virker det som om tallene Warren peker på stemmer godt overens med at første kvartal er helt uavhengig av hva som skjer resten av året.

Jeg sier altså ikke at markedet nødvendigvis er helt effisient eller holder seg til en random walk, bare at Warrens tall ikke kan brukes til å avkrefte en slik hypotese. De positive tallene kommer av at man betinger utvalget med at man bare ser på år hvor første kvartal var positivt. Dermed kan det se ut som en sammenheng mellom første kvartal og de etterfølgende kvartalene, selv om det ikke er det.

Om min kapitalforvalter fant denne statistikken meget overbevisende i favør av et fortsatt positivt år, ville jeg nok blitt betenkt.

Denne posten er fra Tankeløse Plukk.

Related posts:

1. Lek med medianpriser

I forkant hadde jeg regnet og kommet frem til et maksbeløp.  Så uken frem til kjøp ble brukt til mye tenking og kalkulering. Jeg tror det er helt nødvendig å finne sin egen maksgrense før man deltar i budrunder. Det er utrolig lett og la seg rive med.  Jeg tenkte også at om det en gang må være en fordel å være økonom, så er det når du skal ta store privatøkonomiske beslutninger. Dermed skulle det bare mangle at jeg ikke brukte kunnskapen min for det den er verdt.

Mitt råd til potensielle boligkjøpere er å regne og regne mens man venter på visning.  Samt huske på følgende:

• Du må betale dokumentavgift dersom du kjøper selveier.  Den er på 2,5% – og kommer i tillegg til kjøpesummen.  På et kjøp på 2 millioner er det 50 000 kroner som kommer i tillegg.  Dessuten er det gjerne andre gebyrer som må betales, så ikke glem det, det blir fort 10 000 av det også.
• Om du skal selge noe, koster det også. Nå kan man selge selv, men jeg foretrekker helt klart å bruke en megler, selv om det koster.   Basert på det jeg har funnet ut vil megler koste omtrent 3% av salgssummen alt i alt.  Det inkluderer en del faste kostnader som markedspakke etc, samt et meglerhonorar i % av salgssum.
• Skal du ha eierskifteforsikring koster det gjerne 0,3% – 0,35% av kjøpesummen
• Du må ha takst på din egen leilighet.  Det koster 4 000 – 5 000.
• Det koster å flytte.  Du skal ha flyttebil, det skal vaskes, og du får garantert diverse utgifter til alt fra pakkeesker, søppelsekker, avfall og nye stikkontakter etc dit du flytter.  Det blir fort 30 000 av denne posten
• I tillegg skal du kanskje pusse opp og kjøpe nye møbler.  Regn på hva det vil koste når du beregner lånekostnader.  Med mindre du har banken full av penger, da.  Det har ikke jeg, så jeg må regne sånt inn.

I sum vil det koste omtrent 160 000 å kjøpe en bolig til 2 000 000 og så selge en bolig til 2 000 000.  Det er egenkapital som blir spist opp.  Og det er før du begynner å tenke på oppussing og nye møbler.

No related posts.

• Gode resultater i aktivt forvaltede fond kan like gjerne skyldes flaks som dyktighet
• De fondene som gjør det dårlig, gjør det dårlig fordi de ikke er dyktige, det skyldes ikke uflaks
• Som gruppe har ikke aksjefondene slått markedet

Sørensen etterlyser dermed flere indeksfond, altså fond som følger markedet som en skygge og ikke forsøker å tjene mer enn markedet.  De er nemlig mye billigere, ettersom de ikke bruker ressurser på aktiv forvaltning, i form av dertil hørende forvaltere og systemer.  Siden det er tilfeldig om et fond gjør det bedre enn markedet, og ikke tilfeldig om det gjør det dårligere, vil det lønne seg for den jevne spareren å ikke ta kostnadene med å posisjonere seg for en høyst usikker mer-avkastning i et aktivt forvaltet fond.

Men det er omtrent ikke mulig i Norge.  Aftenposten har undersøkt hvor enkelt det er å finne slike fond. Så selv om åtte uavhengige eksperter Aftenposten har snakket med anbefaler indeksfond, så er det ikke en lett tilgjengelig vare i sparemarkedet.  Verken Nordea eller Fokus bank har slike fond, i følge artikkelen. DnBnor har et, men det må du lete med lys og lykter for å finne.

Og hvorfor er det slik?  Hvorfor er det vanskelig å finne lavkostfond med markedsavkastning hos norske aktører? Svein Gjedrem sa dette i fjor:

–Det merkelige er jo at vi (Oljefondet, red.anm.) har ligget nær en indeksforvaltning, mens det ikke er noe tilbud i det norske aksjemarkedet om passive investeringsmandater for det vanlige publikum.

–Hvorfor tror du det ikke finnes slike tilbud?

–Inntjeningen er bedre på aktiv forvaltning for dem som forestår investeringene, sa han da.

Jeg kan vel legge til at inntjeningen vel er ENDA bedre på aktivt forvaltede fond til de som ikke forstår investeringene. Så lenge folk er seg lite bevisst hva som er mulig av meravkastning, så lenge vi er et folk som tror på lottogevinster, så kjøper vi muligheten til å kanskje tjene litt ekstra mot å betale høye kostnader.  Mens vi i realiteten hadde vært bedre tjent med å ligge i et “maskinelt” styrt indeksfond til lave kostnader.

Som Aftenpostens tabell viser, gjelder det definitivt å sjekke gebyrer og forvaltningshonorarer før avtale inngås.  Det er store forskjeller.  Men jeg mistenkte at forskjellene kanskje ikke er så store som de ser ut, da jeg leste artikkelen.  Forskjellene var alt for store.

Det som ser billigst ut, er Alfred Berg Indeks.  Der betaler du bare 0,2% for kjøp, det samme for salg, og 0,15% forvaltningshonorar per år.  Det ser rasende billig ut.  Men går vi prospektet litt etter i sømmene blir bildet noe annerledes.  Det koster også 3% i tegningsgebyr, samt at fondet (som kundene har andeler i) er belastet for 1% forvaltningshonorar.  Det kommer nok i tillegg til de 0,15%.  Dette er tall som ser ut til å være mer sammenlignbare med fondet som ser dyrest ut, Carnegie Norge Indeks.  Kostnadene blir omtrent de samme.  Aftenposten burde ha lest litt nøyere før de laget tabellen sin.  If it looks too good to be true, it usually is.

Dette viser at man må ta seg tid og ork til å lese prospektene i detalj, og så regne på den faktiske kostnaden som trekkes fra. Finansielle produkter er som forsikring – det gjelder å lese nøye og lenge.  Jeg har ikke lest alle prospektene, bare de to nevnte.

En annen artikkel i Aftenposten referer til en undersøkelse om finansielle investeringer foretatt i 11 europeiske land.  Der sier 8 av 10 nordmenn at de tar finansielle beslutninger selv, uten hjelp av rådgivere.  Tatt i betraktning at de tildels har gitt ganske dårlige råd, er kanskje det like greit. Men det er mulighet for at Ola Nordmann har litt vel mye selvtillit.

• 56 prosent av oss mener vi har god kunnskap om finansielle investeringer, litt høyere enn snittet for Europa.
• Samtidig sier hele 49 prosent at de ikke vet hvilke gebyrer de betaler for på sine spareprodukter.

Det vil nok si at kunnskapen om finansielle investeringer ikke er helt på høyden likevel.

Related posts:

1. Norge kan ha fått en Madoff-sak
2. Norge og Island i krig?

Men, artikkelen lister en rekke problemstillinger som norske kvinner nok har til felles med amerikanske kvinner:

Kvinner lever lenger, tjener mindre og tar lengere avbrudd fra arbeidslivet spesielt når de får barn. Kvinner har mindre formue enn menn. Kvinner blir ofte sittende i en vanskelig situasjon etter skilsmisse.

Artikkelen hevder at forskning viser at kvinner har lavere selvtillit når det gjelder finansielle problemstillinger enn menn.

“Research has shown that women, even professional women with good jobs and successful careers, tend to be less financially literate than men,” said Annamaria Lusardi, an economics professor at Dartmouth College who has studied the issue. “The gap in financial literacy between women and men is large not only among older people, or those 50 and older, but also among young adults, an age group where women are more likely to have a college degree than men.”

Artikkelen hevder videre at dette kan skyldes ikke bare mangel på kunnskap, men rett og slett mangel på interesse. Kvinner synes rett og slett ikke penger, sparing og investeringer er like interessant som menn gjør. I følge en undersøkelse fra 2007 finner kvinner investeringsbeslutninger stressende, vanskelig og tidskrevende. Det betyr imidlertid i9kke at kvinner har mindre suksess med investeringene sine. Kvinner er mer forsiktige, tar mindre risiko og innser sin egen mangel på kunnskap.

“One reason that women might be better financial decision makers, despite displaying, in general, lower literacy than men, is that women know what they do not know,” said Professor Lusardi, who is director of the Rand Financial Literacy Center.

Min påstand er at kvinner tar vesentlig større risiko enn de er bevisst på at de gjør. Kvinner tar for eksempel risiko i forhold til sin egen pensjon når de jobber deltid eller ikke i det hele tatt mens de har små barn. Beklageligvis ser dette ut til å være konsekvenser som kvinner ikke er bevisste på i det beslutningene fattes. Ikke dermed sagt at det å være hjemme med barn eller jobbe deltid ikke kan være det rette valget for den enkelte, men det er valg som har konsekvenser.

Pensjon

Kvinner kommer til å bli fremtidens minstepensjonister, også. Pensjonsrettigheter er knyttet til lønnsarbeide, og fravær fra arbeidsmarkedet vil dermed føre til lavere pensjon. Særlig gjelder dette for kvinner med lang utdannelse som velger deltid/å være hjemmeværende. Siden besteårsregelen ble fjernet betyr det at det blir svært vanskelig å opparbeide seg fulle rettigheter.

Tallene for 2003 viser at 50% av kvinnelige pensjonister er minstepensjonister, mot bare 10% av mannlige pensjonister. Dette er selvsagt tall som vil bedre seg ettersom etterkrigsgenerasjonen blir pensjonister. Kvinners yrkesdeltakelse er vesentlig høyere i dag enn før. Men dette er likevel en problemstilling for fremtiden, siden kvinner fortsatt har en betydelig større andel deltidsarbeide og kanskje også lengere utdannelse. De vil i mindre grad enn menn opparbeide seg fulle pensjonsrettigheter.

Arbeidet adler pensjonisten, men mannlige sådanne i større grad enn kvinnelige, altså.

Inntekt
Basert på tall fra 2003 var heltidsansate kvinners lønn 86% av menns. Hva denne forskjellen skyldes har vært diskutert oppad stolper og nedad vegger. Kvinner jobber i større grad i offentlig sektor (lavere risiko) og de jobber mer deltid slik at de sakker akterut i inntekt gjennom livsløpet. Andre forklaringer er at typiske kvinneyrker verdsettes lavere enn typiske mannsyrker. Og det er en betydelig kjønnsdeling i det norske arbeidsmarkedet.

Ser vi på kvinners bruttolønn totalt, er denne 61% av menns. Forskjellen skyldes at kvinner oftere arbeider deltid eller ikke er yrkesaktive og at flere kvinner er minstepensjonister. Dersom vi tar høyde for at noen menn tjener veldig mye og drar opp gjennomsnittsinntekten¹ har kvinner en bruttoinntekt på 65% av menn.

Formue
Menn eier mer enn kvinner. I følge SSB og tall for 2001 er forskjellene store. Artikkelen til SSB heter “Kvinner eier leiligheter – menn eier alt annet”. Menn eier:

• 90% av fritidsbåtene
• 75% av alle motorkjøretøyer
• 80% av alle campingvogner
• 80% av verdipapirer registrert i VPS
• 63% av formuen i aksjefond
• 56% av bankinnskudd
• 75% av eiendom i utlandet

Likningstall for 2008, korrigert for forskjellen mellom likningsverdi og virkelig verdi på fast eiendom, viser at kvinner i gjennomsnitt har 60% av menns formue. Kvinner har 53% av mennes bruttoformue, men samtidig 42% av menns gjeld, og kvinners netto formue er dermed 61% av menns.

Fordelingen av formue er altså et speilbilde av fordelingen av inntekt.

I sum betyr dette at kvinner tar risiko så det holder, enten de tror det eller ei.

Storebrand har en artikkel om det på Penger og pensjon. De oppfordrer kvinner til å ta kontroll:

Min erfaring er at mannen er ”finansminister” i de fleste familier, og tar hånd om større økonomiske vurderinger som lån, sparing og forsikring. Kvinnen er gjerne ”økonomisjef” og tar seg av den daglige økonomien som innkjøp, regningsbetaling og lignende.

Et tips til kvinner er at de viser mer interesse for de store økonomiske beslutningene. Har du god oversikt over familiens økonomi, blir det også lettere å ha en formening om hva man skal leve av som pensjonist. Er det mørke utsikter til en romslig pensjonstilværelse, kan du ta noen grep allerede i dag.

Jeg deler oppfordringen om å ta kontroll. Du trenger ikke gjøre det gjennom Storebrand, selvsagt, men gjør det. For de valgene som tas i dag, får konsekvenser langt inn i fremtiden. Fremtiden er et usikkert sted – godt gift i dag kan betyr dårlig råd etter skilsmisse om noen år. Eller en pensjonstilværelse med lave inntekter. Kvinner bør være opptatte av de store beslutningene og ha et bevisst forhold til å sikre sin egen fremtid.

Også publisert i Iskwews Hjørne på www.

1. Bruker median i stedet for gjennomsnitt: Median – den midterste personens inntekt

Related posts:

1. Fremtidens minstepensjonister

De norske nettmediene har også plukket opp saken. Det kan virke som om de har fått med seg at dette handler om Goldman Sachs, at det er noe finansrelatert, og at det er svindel med i bildet. Men det virker som om de ikke helt er med på hva anklagen handler om og hvilke finansielle produkter det er snakk om.

Dagbladet prøver seg med å beskrive svindelen. Der heter det:

Ifølge SEC villedet banken bevisst mange lånekunder i forbindelse med såkalte subprimelån, boliglån til personer med lav inntekt for at de skulle kunne kjøpe seg bolig.

Men renten ble så hevet i takt med at låntakerne lånte mer.

Goldman greide å tjene i begge ender ved å selge de [d]årlige lånene uten å opplyse om hvor skjøre de var, og samtidig shorte dem slik at de også kunne tjene på at de ble misligholdt.

Det virker jo nesten som om Krokfjord tror Goldman Sachs driver med utlån til ordinære boliglånskunder. Og at han tror subprimelån er det samme som lån til låntakere med lav inntekt. Og at kjernen i svindelen ligger her en plass. Men dette er jo Dagbladet, og man går jo ikke dit om man skal prøve å forstå verden.

Ole Martin Skaug hos e24.no har funnet google translate og prøvd seg på en ren oversetting av hvordan Reuters forklarer transaksjonen stevningen gjelder. Jeg lurer på om ikke Skaug bare burde lime inn den engelske teksten og la leserne selv oversette til norsk. For eksempel er det litt morsomt å oversette ‘3) Goldman Sachs knows that not every asset manager would be willing to work with Paulson …‘ med ‘3) Goldman visste at ikke alle direktører ville jobbe med Paulson …‘

e24.no har også en faktaboks hvor de forklarer hva en CDO er. Der heter det ‘CDO står for collateral debt obligations. Dette er verdipapir som er satt sammen av forskjellige lån, også subprime-lån. Disse er mikset og trikset med og solgt videre.‘ Det oppklarer jo endel.

Are Slettan hos na24.no er litt mer på ballen. Han gir litt bakgrunn om saken, men skriver at dette gjelder Collateralized Debt Obligation (CDO). For å være presise snakker vi om syntetisk CDO. Og det er egentlig en viktig forskjell.

Så hvordan ble Goldman Sachs’ kunder svindlet? Vel, hedgefondforvalter John Paulson trodde det amerikanske boligmarkedet sto på kanten av stupet i 2006. Dermed ville han prøve å tjene penger på krakket han mente kom. Men det var vanskelig å finne måter å tjene på et fall i boligprisene. Man kan ikke shortselge hus og leiligheter. Det viste seg også vanskelig å shortselge vanlige CDO. I alle fall i stort omfang uten at prisene ville falle før Paulson kunne sikre fortjenesten. Dermed konstruerte Goldman Sachs en syntetisk CDO for at Paulson skulle kunne tjene på mislighold av boliglån. Nå er det nyttig å vite litt om hva en syntetisk CDO er, i motsetning til en ordinær CDO.

Goldman Sachs inkluderte denne oppklarende figuren i prospektet for den antatte svindelen.

Det er mange bokser, men figuren leses best fra venstre mot høyre. Det viktigste er den store blå boksen helt til venstre som består av hvilke verdipapirer som er referanseportefølje for denne syntetiske CDOen. I en vanlig CDO vil denne boksen bestå av ordinære boliglån, og det er kontantstrømmen fra dem man handler i en CDO. I en syntetisk CDO er den blå boksen kun en indeks, og basert på den indeksen får man en tenkt kontantstrøm. Det er denne tenkte kontantstrømmen man baserer transaksjonene på. Fra denne indeksen beregnes det hvor stor tenkt kontantsrøm som skal videre til den store lyseblå firkanten, som er selve fondet (eller Special Purpose Vehicle (SPV)). Dette blir så fordelt først til Super Senior Amount, og så videre til Class A Notes, deretter Class B osv ned til Class D Notes. Class A notes er følgelig de mest sikre, mens Class D Notes er de mest risikable. Disse verdipapirene (Notes) blir så kjøpt av investorer. Inntektene fra salget (Proceeds) går inn til fondet og blir investert i sikre rentepapirer (Collateral – den røde boksen nederst). I tillegg tegnes det forsikring for at den sikre investeringen virkelig er sikker. Både rentesikring (Basis Swap Counterparty) og prissikring (Collateral Put Provider). Og til slutt tegnes det Credit Default Swaps på hele SPVen. Altså en forsikring på om SPVen skulle gå under. Det vil inntre om referanseporteføljen i den blå boksen utviklet seg spesielt negativt – og de utstedte verdipapirene (Notes) taper verdi. De som sitter med CDSen betaler altså en forsikringspremie inn til fondet så lenge ting går bra, men vil overta hele renteporteføljen om referanseindeksen skulle kræsje. Og det var nettopp det den gjorde.

New York Times skrev om disse transaksjonene i desember 2009 og hadde denne figuren som kanskje er litt mer oversiktlig.

Så hva besto svindelen av? Jo, Goldman Sachs lot Paulson til en stor grad selv velge hvilke verdipapirer som skulle være inkludert i indeksen. Da kunne Paulson håndplukke de papirene han mente hadde størst sjanse for å gå under. Goldman Sachs opplyste ikke sine kunder om at det faktisk var Paulson som hadde håndplukket verdipapirene. Videre sies det at Goldman påsto at Paulson selv skulle investere i CDOen, mens han i realiteten veddet mot den. Dette, påstår SEC, er opplysninger som er så viktige at Goldman hadde plikt til å opplyse sine kunder om dem. Om kundene visste at Paulson hadde håndplukket den underliggende indeksen og selv skulle vedde mot CDOen, ville i alle fall prisen man kunne oppnå for konstruksjonen bli lavere.

Her er hele prospektet til den omstridte transaksjonen:

ABACUS PitchBook

No related posts.

I etterkant av subprime-krisen i USA blir fokus rettet mot å gi folk mer opplæring i disse emnene, slik at folk er i stand til å fatte noenlunde rasjonelle beslutninger.  Men dette gjelder ikke bare i USA, det gjelder overalt.  Blant annet viser en undersøkelse fra 2004 at 9 millioner briter har “finans-fobi”, altså “de skyr alt som har med finansiell informasjon å gjøre, fra kontoutskrifter til sparekonti til livsforsikring”.

Så manglende finanskunnskaper er ikke begrenset til subprime-låntakere, det gjelder i alle aldre, inntekstgrupper og land.  Niall Ferguson, som er i ferd med å skrive en bok om Finans-historie, sier at studenter han har undervist på de beste universitetene i verden, inklusive MBA-programmer, ikke vet forskjellen på nominelle og reelle renter.  Samtidig er ansvaret for private finansbeslutninger enda mer personlig enn før, og pågangen fra kreative rådgivere sterkere enn noen gang.  Det er bare å se på de bedrøvelige resultatene av såkalt garantert sparing.

Folket trenger finanskunnskaper.  Det bør undervises om det i skolen, og som foreldre må vi ta ansvar for å sørge for at barna våre er i stand til å fatte noenlunde rasjonelle økonomiske beslutninger som voksne.

Dette nettstedet er vårt lille bidrag.

No related posts.

Av en arbeidsstyrke på 2,62 millioner, er 600.000 nordmenn enten uføre, sykmeldte, på attføring eller på rehabilitering.

Hvem som har ansvar for fadesen vet jeg ikke, men artikkelen stammer fra NTB. Det kan dermed godt være et direkte klipp derfra som Dagbladet har lagt ut. Slik artikkelen var satt opp kunne det se ut som om Knut Røed ved Frischsenteret hadde kommet med dette utsagnet.  Men det tror jeg ikke.  Dette er journalister med dårlig oversikt.

For det er selvsagt ikke slik at av en arbeidsstyrke på 2,6 millioner så er 600.000 enten uføre, sykemeldte, på attføring eller på rehabilitering.  For å være i arbeidsstyrken må du ønske og kunne arbeide. Mange uføre kan nok ønske det, men er du på 100% uføretrygd så er du ikke regnet i arbeidsstyrken.  Du må ha inntekstgivende arbeide for å regnes som sysselsatt.  Altså ikke være stønadsmottaker.  Frivillig eller ikke, er du ikke i inntektsgivende arbeide eller arbeidsledig (altså arbeidssøkende) er du utenfor arbeidsstyrken.  Jeg fant denne oversikten i en presentasjon fra økonomi på UiO, som forklarer arbeidstyrken:

Det er flere enn 2 millioner som er sysselsatt her i landet.  I følge SSB var det 2,5 millioner sysselsatte og i underkant av 100.000 ledige av en arbeidsstyrke på 2,6 millioner per 3.kvartal 2009.

Så til alle journalister, politikere og andre interesserte, slik henger dette med arbeidsstyrken sammen:

Arbeidsstyrke 3.kvartal 2009, Kilde SSB

Om vi noen gang skal få noe ut av debatten om sykelønn, uføre og så videre, så må i hvert fall basale begreper som dette være på plass.

Sannsynligvis oppsto blemmen hos NTB. Den ble så bare gjengitt av Dagbladet. Slik skapes myter. Og det er ikke flere myter vi trenger om vi skal få dreis på debatten om disse viktige samfunnsspørsmålene.

Related posts:

1. Forræderiske tall 3: Hvor stort er det, egentlig?

Heldigvis er slike nettsteder pålagt å oppgi total kostnad ved kredittkjøp.  Det gjør det lett å se at dette er en rådyr affære. Men det står selvsagt med mindre skrift enn det andre.  Slik ser det ut dersom du legger kredittkostnaden til et utvalg av produkter fra den brosjyren jeg fikk i går:

Jo lavere beløp du handler for, jo dyrere blir det relativt sett.  Det kommer av at selskapet i tillegg til å kreve en rente på 20%, også krever et etableringsgebyr som veier tyngre jo lavere handlebeløpet er.  Det betyr at du betaler et kraftig påslag for å utsette betalingen.  Dersom du kjøper en tv til 2.190 kontant og betaler den over 36 måneder, vil du ende med å betale 4.863 kroner for den.  Du betaler

• 19,95% rente
• 295 kroner i etableringsgebyr
• 45 kroner i fakturaavgift (altså per måned)

Jo mindre beløpet er, jo dyrere blir det. Regner vi om dette til årlig rente, er det lett å se både hvor dyrt det blir, og at det blir relativt sett dyrere jo mindre beløpet er i utgangspunktet.

Med dagens lave rentenivå er dette veldig høye renter. Og er beløpene lave¹ er renten i utgangspunktet også 22%.

En liten interessant observasjon er at dersom du kjøper med såkalt rentefri kreditt i 3 måneder og “bare” betaler et etableringsgebyr, så koster det deg ikke mindre enn tilsvarende en årlig rente på 52% dersom beløpet er lite, for eksempel 1.500 kroner. Det kommer av at du må betale etableringsgebyr på 195 kroner.

Jeg tok en rask sjekk hos noen andre leverandører også.

Elkjøp har en nedre grense på 2.500 kroner for betalingsutsettelse og delbetaling.

Rentefri betalingsutsettelse koster 275 kroner for 4 måneder og 350 kroner for 6 måneder, noe som tilsvarer en rente på henholdsvis 33% og 28% regnet som årlig rente.

Delbetaling koster et etableringsgebyr på 295, 9,9% rente og 45 kroner i fakturagebyr.

Expert har en egen handlekontoordning.

Kontokreditt inntil kr 75 000
Månedsrente etter endt betalingsutsettelse 1,75 %
Nominell rente etter endt betalingsutsettelse 21,0 % p.a.
Månedsgebyr etter endt betalingsutsettelse kr 45
Månedsgebyr kr 0 ved saldo under kr 1 000
Årlig gebyr for Expert handlekonto kr 0

Elkjøp har altså vesentlig lavere rente enn konkurrentene.  Det gjør meg i og for seg mistenksom, for som regel vil det ikke være store forskjeller mellom samme produkt i samme marked.  Men jeg finner ikke noe på nettsidene deres som sier noe annet enn at der Dustinhome krever 19,95% rente og Expert krever 21%, der krever Elkjøp 9,9%.

Uansett, dette blir veldig dyrt.  Det vil definitivt lønne seg å spare til disse kapitalvarene eller dersom det er mulig vil det være bedre å finansiere andre steder.  De fleste forbrukslån uten sikkerhet vil ha lavere kostnad enn dette.

Det er også verdt å merke seg at denne renten kreves selv om selskapene gjør en kredittsjekk.  Du får det bare om du har rent økonomisk rulleblad.

Alle selskapene passer på å gjøre oppmerksomme på at du får fradrag for rentene på skatten.  Det understreker at det ikke bare er rentefradrag for boligrenter som kan forårsake bobler. Rentefradrag for kostnader til finansiering av rådyre kredittkjøp bidrar selvsagt også til kjøp man ikke ville foretatt dersom selskapene ikke fristet med kreditt.

1. Har ikke klart å finne definisjonen på hva som er lave beløp

Related posts:

1. Ikke lurt å låne staten penger

For eksempel kan forvaltere få bonus basert på en tidsbegrenset beregnet avkastning (uke, måned, år). Bonusen kan være utformet slik at den slår ut om man oppnår et bestemt nivå på avkastningen. For eksempel om man slår en indeks. Dette kan gi perverse insentiver. La oss si at man har en årlig måleperiode. Om man har en god måned i januar (man ligger foran indeks), er det optimale for forvalteren å kjøpe indeksen og reise på ferie resten av året. Da betaler man altså aktive kostnader for en passiv forvaltning. Omvendt, om man gjør det dårlig i begynnelsen av året, gir det insentiv til å øke risikoen i porteføljen for å ta igjen det tapte mot slutten av perioden.

Det var derfor litt morsomt å lese denne artikkelen i Wall Street Journal i dag.

End of Year Comes Early for Many Bond-Portfolio Managers
A growing number of debt portfolio managers are closing their books early this year, hoping to lock in record returns they’ve enjoyed after the financial markets stepped back from the abyss earlier in 2009.

Og de er ikke akkurat så veldig diskret om praksisen heller

“It makes more sense to take a risky position at the beginning of January when it could do you some good for the rest of the year, rather than take it with just two months to go when it could possibly do more harm than good,” he said.

Hvilken relevans dette har for eksempel for forvaltningen av oljefondet lar jeg bli opp til leseren å finne ut av selv.

(Bilde av Scott Feldstein med CC-lisens)

No related posts.