I forkant hadde jeg regnet og kommet frem til et maksbeløp.  Så uken frem til kjøp ble brukt til mye tenking og kalkulering. Jeg tror det er helt nødvendig å finne sin egen maksgrense før man deltar i budrunder. Det er utrolig lett og la seg rive med.  Jeg tenkte også at om det en gang må være en fordel å være økonom, så er det når du skal ta store privatøkonomiske beslutninger. Dermed skulle det bare mangle at jeg ikke brukte kunnskapen min for det den er verdt.

Mitt råd til potensielle boligkjøpere er å regne og regne mens man venter på visning.  Samt huske på følgende:

• Du må betale dokumentavgift dersom du kjøper selveier.  Den er på 2,5% – og kommer i tillegg til kjøpesummen.  På et kjøp på 2 millioner er det 50 000 kroner som kommer i tillegg.  Dessuten er det gjerne andre gebyrer som må betales, så ikke glem det, det blir fort 10 000 av det også.
• Om du skal selge noe, koster det også. Nå kan man selge selv, men jeg foretrekker helt klart å bruke en megler, selv om det koster.   Basert på det jeg har funnet ut vil megler koste omtrent 3% av salgssummen alt i alt.  Det inkluderer en del faste kostnader som markedspakke etc, samt et meglerhonorar i % av salgssum.
• Skal du ha eierskifteforsikring koster det gjerne 0,3% – 0,35% av kjøpesummen
• Du må ha takst på din egen leilighet.  Det koster 4 000 – 5 000.
• Det koster å flytte.  Du skal ha flyttebil, det skal vaskes, og du får garantert diverse utgifter til alt fra pakkeesker, søppelsekker, avfall og nye stikkontakter etc dit du flytter.  Det blir fort 30 000 av denne posten
• I tillegg skal du kanskje pusse opp og kjøpe nye møbler.  Regn på hva det vil koste når du beregner lånekostnader.  Med mindre du har banken full av penger, da.  Det har ikke jeg, så jeg må regne sånt inn.

I sum vil det koste omtrent 160 000 å kjøpe en bolig til 2 000 000 og så selge en bolig til 2 000 000.  Det er egenkapital som blir spist opp.  Og det er før du begynner å tenke på oppussing og nye møbler.

No related posts.

• Gode resultater i aktivt forvaltede fond kan like gjerne skyldes flaks som dyktighet
• De fondene som gjør det dårlig, gjør det dårlig fordi de ikke er dyktige, det skyldes ikke uflaks
• Som gruppe har ikke aksjefondene slått markedet

Sørensen etterlyser dermed flere indeksfond, altså fond som følger markedet som en skygge og ikke forsøker å tjene mer enn markedet.  De er nemlig mye billigere, ettersom de ikke bruker ressurser på aktiv forvaltning, i form av dertil hørende forvaltere og systemer.  Siden det er tilfeldig om et fond gjør det bedre enn markedet, og ikke tilfeldig om det gjør det dårligere, vil det lønne seg for den jevne spareren å ikke ta kostnadene med å posisjonere seg for en høyst usikker mer-avkastning i et aktivt forvaltet fond.

Men det er omtrent ikke mulig i Norge.  Aftenposten har undersøkt hvor enkelt det er å finne slike fond. Så selv om åtte uavhengige eksperter Aftenposten har snakket med anbefaler indeksfond, så er det ikke en lett tilgjengelig vare i sparemarkedet.  Verken Nordea eller Fokus bank har slike fond, i følge artikkelen. DnBnor har et, men det må du lete med lys og lykter for å finne.

Og hvorfor er det slik?  Hvorfor er det vanskelig å finne lavkostfond med markedsavkastning hos norske aktører? Svein Gjedrem sa dette i fjor:

–Det merkelige er jo at vi (Oljefondet, red.anm.) har ligget nær en indeksforvaltning, mens det ikke er noe tilbud i det norske aksjemarkedet om passive investeringsmandater for det vanlige publikum.

–Hvorfor tror du det ikke finnes slike tilbud?

–Inntjeningen er bedre på aktiv forvaltning for dem som forestår investeringene, sa han da.

Jeg kan vel legge til at inntjeningen vel er ENDA bedre på aktivt forvaltede fond til de som ikke forstår investeringene. Så lenge folk er seg lite bevisst hva som er mulig av meravkastning, så lenge vi er et folk som tror på lottogevinster, så kjøper vi muligheten til å kanskje tjene litt ekstra mot å betale høye kostnader.  Mens vi i realiteten hadde vært bedre tjent med å ligge i et “maskinelt” styrt indeksfond til lave kostnader.

Som Aftenpostens tabell viser, gjelder det definitivt å sjekke gebyrer og forvaltningshonorarer før avtale inngås.  Det er store forskjeller.  Men jeg mistenkte at forskjellene kanskje ikke er så store som de ser ut, da jeg leste artikkelen.  Forskjellene var alt for store.

Det som ser billigst ut, er Alfred Berg Indeks.  Der betaler du bare 0,2% for kjøp, det samme for salg, og 0,15% forvaltningshonorar per år.  Det ser rasende billig ut.  Men går vi prospektet litt etter i sømmene blir bildet noe annerledes.  Det koster også 3% i tegningsgebyr, samt at fondet (som kundene har andeler i) er belastet for 1% forvaltningshonorar.  Det kommer nok i tillegg til de 0,15%.  Dette er tall som ser ut til å være mer sammenlignbare med fondet som ser dyrest ut, Carnegie Norge Indeks.  Kostnadene blir omtrent de samme.  Aftenposten burde ha lest litt nøyere før de laget tabellen sin.  If it looks too good to be true, it usually is.

Dette viser at man må ta seg tid og ork til å lese prospektene i detalj, og så regne på den faktiske kostnaden som trekkes fra. Finansielle produkter er som forsikring – det gjelder å lese nøye og lenge.  Jeg har ikke lest alle prospektene, bare de to nevnte.

En annen artikkel i Aftenposten referer til en undersøkelse om finansielle investeringer foretatt i 11 europeiske land.  Der sier 8 av 10 nordmenn at de tar finansielle beslutninger selv, uten hjelp av rådgivere.  Tatt i betraktning at de tildels har gitt ganske dårlige råd, er kanskje det like greit. Men det er mulighet for at Ola Nordmann har litt vel mye selvtillit.

• 56 prosent av oss mener vi har god kunnskap om finansielle investeringer, litt høyere enn snittet for Europa.
• Samtidig sier hele 49 prosent at de ikke vet hvilke gebyrer de betaler for på sine spareprodukter.

Det vil nok si at kunnskapen om finansielle investeringer ikke er helt på høyden likevel.

Related posts:

1. Norge kan ha fått en Madoff-sak
2. Norge og Island i krig?

Men, artikkelen lister en rekke problemstillinger som norske kvinner nok har til felles med amerikanske kvinner:

Kvinner lever lenger, tjener mindre og tar lengere avbrudd fra arbeidslivet spesielt når de får barn. Kvinner har mindre formue enn menn. Kvinner blir ofte sittende i en vanskelig situasjon etter skilsmisse.

Artikkelen hevder at forskning viser at kvinner har lavere selvtillit når det gjelder finansielle problemstillinger enn menn.

“Research has shown that women, even professional women with good jobs and successful careers, tend to be less financially literate than men,” said Annamaria Lusardi, an economics professor at Dartmouth College who has studied the issue. “The gap in financial literacy between women and men is large not only among older people, or those 50 and older, but also among young adults, an age group where women are more likely to have a college degree than men.”

Artikkelen hevder videre at dette kan skyldes ikke bare mangel på kunnskap, men rett og slett mangel på interesse. Kvinner synes rett og slett ikke penger, sparing og investeringer er like interessant som menn gjør. I følge en undersøkelse fra 2007 finner kvinner investeringsbeslutninger stressende, vanskelig og tidskrevende. Det betyr imidlertid i9kke at kvinner har mindre suksess med investeringene sine. Kvinner er mer forsiktige, tar mindre risiko og innser sin egen mangel på kunnskap.

“One reason that women might be better financial decision makers, despite displaying, in general, lower literacy than men, is that women know what they do not know,” said Professor Lusardi, who is director of the Rand Financial Literacy Center.

Min påstand er at kvinner tar vesentlig større risiko enn de er bevisst på at de gjør. Kvinner tar for eksempel risiko i forhold til sin egen pensjon når de jobber deltid eller ikke i det hele tatt mens de har små barn. Beklageligvis ser dette ut til å være konsekvenser som kvinner ikke er bevisste på i det beslutningene fattes. Ikke dermed sagt at det å være hjemme med barn eller jobbe deltid ikke kan være det rette valget for den enkelte, men det er valg som har konsekvenser.

Pensjon

Kvinner kommer til å bli fremtidens minstepensjonister, også. Pensjonsrettigheter er knyttet til lønnsarbeide, og fravær fra arbeidsmarkedet vil dermed føre til lavere pensjon. Særlig gjelder dette for kvinner med lang utdannelse som velger deltid/å være hjemmeværende. Siden besteårsregelen ble fjernet betyr det at det blir svært vanskelig å opparbeide seg fulle rettigheter.

Tallene for 2003 viser at 50% av kvinnelige pensjonister er minstepensjonister, mot bare 10% av mannlige pensjonister. Dette er selvsagt tall som vil bedre seg ettersom etterkrigsgenerasjonen blir pensjonister. Kvinners yrkesdeltakelse er vesentlig høyere i dag enn før. Men dette er likevel en problemstilling for fremtiden, siden kvinner fortsatt har en betydelig større andel deltidsarbeide og kanskje også lengere utdannelse. De vil i mindre grad enn menn opparbeide seg fulle pensjonsrettigheter.

Arbeidet adler pensjonisten, men mannlige sådanne i større grad enn kvinnelige, altså.

Inntekt
Basert på tall fra 2003 var heltidsansate kvinners lønn 86% av menns. Hva denne forskjellen skyldes har vært diskutert oppad stolper og nedad vegger. Kvinner jobber i større grad i offentlig sektor (lavere risiko) og de jobber mer deltid slik at de sakker akterut i inntekt gjennom livsløpet. Andre forklaringer er at typiske kvinneyrker verdsettes lavere enn typiske mannsyrker. Og det er en betydelig kjønnsdeling i det norske arbeidsmarkedet.

Ser vi på kvinners bruttolønn totalt, er denne 61% av menns. Forskjellen skyldes at kvinner oftere arbeider deltid eller ikke er yrkesaktive og at flere kvinner er minstepensjonister. Dersom vi tar høyde for at noen menn tjener veldig mye og drar opp gjennomsnittsinntekten¹ har kvinner en bruttoinntekt på 65% av menn.

Formue
Menn eier mer enn kvinner. I følge SSB og tall for 2001 er forskjellene store. Artikkelen til SSB heter “Kvinner eier leiligheter – menn eier alt annet”. Menn eier:

• 90% av fritidsbåtene
• 75% av alle motorkjøretøyer
• 80% av alle campingvogner
• 80% av verdipapirer registrert i VPS
• 63% av formuen i aksjefond
• 56% av bankinnskudd
• 75% av eiendom i utlandet

Likningstall for 2008, korrigert for forskjellen mellom likningsverdi og virkelig verdi på fast eiendom, viser at kvinner i gjennomsnitt har 60% av menns formue. Kvinner har 53% av mennes bruttoformue, men samtidig 42% av menns gjeld, og kvinners netto formue er dermed 61% av menns.

Fordelingen av formue er altså et speilbilde av fordelingen av inntekt.

I sum betyr dette at kvinner tar risiko så det holder, enten de tror det eller ei.

Storebrand har en artikkel om det på Penger og pensjon. De oppfordrer kvinner til å ta kontroll:

Min erfaring er at mannen er ”finansminister” i de fleste familier, og tar hånd om større økonomiske vurderinger som lån, sparing og forsikring. Kvinnen er gjerne ”økonomisjef” og tar seg av den daglige økonomien som innkjøp, regningsbetaling og lignende.

Et tips til kvinner er at de viser mer interesse for de store økonomiske beslutningene. Har du god oversikt over familiens økonomi, blir det også lettere å ha en formening om hva man skal leve av som pensjonist. Er det mørke utsikter til en romslig pensjonstilværelse, kan du ta noen grep allerede i dag.

Jeg deler oppfordringen om å ta kontroll. Du trenger ikke gjøre det gjennom Storebrand, selvsagt, men gjør det. For de valgene som tas i dag, får konsekvenser langt inn i fremtiden. Fremtiden er et usikkert sted – godt gift i dag kan betyr dårlig råd etter skilsmisse om noen år. Eller en pensjonstilværelse med lave inntekter. Kvinner bør være opptatte av de store beslutningene og ha et bevisst forhold til å sikre sin egen fremtid.

Også publisert i Iskwews Hjørne på www.

1. Bruker median i stedet for gjennomsnitt: Median – den midterste personens inntekt

Related posts:

1. Fremtidens minstepensjonister

I etterkant av subprime-krisen i USA blir fokus rettet mot å gi folk mer opplæring i disse emnene, slik at folk er i stand til å fatte noenlunde rasjonelle beslutninger.  Men dette gjelder ikke bare i USA, det gjelder overalt.  Blant annet viser en undersøkelse fra 2004 at 9 millioner briter har “finans-fobi”, altså “de skyr alt som har med finansiell informasjon å gjøre, fra kontoutskrifter til sparekonti til livsforsikring”.

Så manglende finanskunnskaper er ikke begrenset til subprime-låntakere, det gjelder i alle aldre, inntekstgrupper og land.  Niall Ferguson, som er i ferd med å skrive en bok om Finans-historie, sier at studenter han har undervist på de beste universitetene i verden, inklusive MBA-programmer, ikke vet forskjellen på nominelle og reelle renter.  Samtidig er ansvaret for private finansbeslutninger enda mer personlig enn før, og pågangen fra kreative rådgivere sterkere enn noen gang.  Det er bare å se på de bedrøvelige resultatene av såkalt garantert sparing.

Folket trenger finanskunnskaper.  Det bør undervises om det i skolen, og som foreldre må vi ta ansvar for å sørge for at barna våre er i stand til å fatte noenlunde rasjonelle økonomiske beslutninger som voksne.

Dette nettstedet er vårt lille bidrag.

No related posts.

Av en arbeidsstyrke på 2,62 millioner, er 600.000 nordmenn enten uføre, sykmeldte, på attføring eller på rehabilitering.

Hvem som har ansvar for fadesen vet jeg ikke, men artikkelen stammer fra NTB. Det kan dermed godt være et direkte klipp derfra som Dagbladet har lagt ut. Slik artikkelen var satt opp kunne det se ut som om Knut Røed ved Frischsenteret hadde kommet med dette utsagnet.  Men det tror jeg ikke.  Dette er journalister med dårlig oversikt.

For det er selvsagt ikke slik at av en arbeidsstyrke på 2,6 millioner så er 600.000 enten uføre, sykemeldte, på attføring eller på rehabilitering.  For å være i arbeidsstyrken må du ønske og kunne arbeide. Mange uføre kan nok ønske det, men er du på 100% uføretrygd så er du ikke regnet i arbeidsstyrken.  Du må ha inntekstgivende arbeide for å regnes som sysselsatt.  Altså ikke være stønadsmottaker.  Frivillig eller ikke, er du ikke i inntektsgivende arbeide eller arbeidsledig (altså arbeidssøkende) er du utenfor arbeidsstyrken.  Jeg fant denne oversikten i en presentasjon fra økonomi på UiO, som forklarer arbeidstyrken:

Det er flere enn 2 millioner som er sysselsatt her i landet.  I følge SSB var det 2,5 millioner sysselsatte og i underkant av 100.000 ledige av en arbeidsstyrke på 2,6 millioner per 3.kvartal 2009.

Så til alle journalister, politikere og andre interesserte, slik henger dette med arbeidsstyrken sammen:

Arbeidsstyrke 3.kvartal 2009, Kilde SSB

Om vi noen gang skal få noe ut av debatten om sykelønn, uføre og så videre, så må i hvert fall basale begreper som dette være på plass.

Sannsynligvis oppsto blemmen hos NTB. Den ble så bare gjengitt av Dagbladet. Slik skapes myter. Og det er ikke flere myter vi trenger om vi skal få dreis på debatten om disse viktige samfunnsspørsmålene.

Related posts:

1. Forræderiske tall 3: Hvor stort er det, egentlig?

Heldigvis er slike nettsteder pålagt å oppgi total kostnad ved kredittkjøp.  Det gjør det lett å se at dette er en rådyr affære. Men det står selvsagt med mindre skrift enn det andre.  Slik ser det ut dersom du legger kredittkostnaden til et utvalg av produkter fra den brosjyren jeg fikk i går:

Jo lavere beløp du handler for, jo dyrere blir det relativt sett.  Det kommer av at selskapet i tillegg til å kreve en rente på 20%, også krever et etableringsgebyr som veier tyngre jo lavere handlebeløpet er.  Det betyr at du betaler et kraftig påslag for å utsette betalingen.  Dersom du kjøper en tv til 2.190 kontant og betaler den over 36 måneder, vil du ende med å betale 4.863 kroner for den.  Du betaler

• 19,95% rente
• 295 kroner i etableringsgebyr
• 45 kroner i fakturaavgift (altså per måned)

Jo mindre beløpet er, jo dyrere blir det. Regner vi om dette til årlig rente, er det lett å se både hvor dyrt det blir, og at det blir relativt sett dyrere jo mindre beløpet er i utgangspunktet.

Med dagens lave rentenivå er dette veldig høye renter. Og er beløpene lave¹ er renten i utgangspunktet også 22%.

En liten interessant observasjon er at dersom du kjøper med såkalt rentefri kreditt i 3 måneder og “bare” betaler et etableringsgebyr, så koster det deg ikke mindre enn tilsvarende en årlig rente på 52% dersom beløpet er lite, for eksempel 1.500 kroner. Det kommer av at du må betale etableringsgebyr på 195 kroner.

Jeg tok en rask sjekk hos noen andre leverandører også.

Elkjøp har en nedre grense på 2.500 kroner for betalingsutsettelse og delbetaling.

Rentefri betalingsutsettelse koster 275 kroner for 4 måneder og 350 kroner for 6 måneder, noe som tilsvarer en rente på henholdsvis 33% og 28% regnet som årlig rente.

Delbetaling koster et etableringsgebyr på 295, 9,9% rente og 45 kroner i fakturagebyr.

Expert har en egen handlekontoordning.

Kontokreditt inntil kr 75 000
Månedsrente etter endt betalingsutsettelse 1,75 %
Nominell rente etter endt betalingsutsettelse 21,0 % p.a.
Månedsgebyr etter endt betalingsutsettelse kr 45
Månedsgebyr kr 0 ved saldo under kr 1 000
Årlig gebyr for Expert handlekonto kr 0

Elkjøp har altså vesentlig lavere rente enn konkurrentene.  Det gjør meg i og for seg mistenksom, for som regel vil det ikke være store forskjeller mellom samme produkt i samme marked.  Men jeg finner ikke noe på nettsidene deres som sier noe annet enn at der Dustinhome krever 19,95% rente og Expert krever 21%, der krever Elkjøp 9,9%.

Uansett, dette blir veldig dyrt.  Det vil definitivt lønne seg å spare til disse kapitalvarene eller dersom det er mulig vil det være bedre å finansiere andre steder.  De fleste forbrukslån uten sikkerhet vil ha lavere kostnad enn dette.

Det er også verdt å merke seg at denne renten kreves selv om selskapene gjør en kredittsjekk.  Du får det bare om du har rent økonomisk rulleblad.

Alle selskapene passer på å gjøre oppmerksomme på at du får fradrag for rentene på skatten.  Det understreker at det ikke bare er rentefradrag for boligrenter som kan forårsake bobler. Rentefradrag for kostnader til finansiering av rådyre kredittkjøp bidrar selvsagt også til kjøp man ikke ville foretatt dersom selskapene ikke fristet med kreditt.

1. Har ikke klart å finne definisjonen på hva som er lave beløp

Related posts:

1. Ikke lurt å låne staten penger

Skatteinsentiver til fordel for boliginvestering gir overinvestering i bolig, og fører til at prisene stiger og stiger, selv midt i en finanskrise. Det kan dessuten sies å være urettferdig; de som får større og større formue fra stigende boligpriser får skattefradrag, mens de som ikke får noen verdistigning fordi de leier, betaler full skatt.

Dessuten fører et skattemessig insentiv for en type investering – bolig – til at folk heller investerer der enn i produktiv kapital, for eksempel gjennom investeringer i aksjemarkedet. Med utgangspunkt i ligningstall¹ for norske husholdninger, justert for lave ligningsverdier på bolig (omtrent 30% av markedsverdi) har husholdningene sin formue plassert slik:

• 63% i fast eiendom og skog
• 17% i banken
• 16% i aksjer, obligasjoner og fond

Kort sagt har vi omtrent all formue i bolig eller i banken. Ikke mye av formuen vår er plassert i produktiv kapital. Dermed kan vi se mange fordeler med å vri skattesystemet bort fra å favorisere boliginvesteringer. Både bidra til å dempe forekomsten av bobler i markedet og vri investeringene over i mer produktive områder.

Dersom man tar bort skattefradraget kan dette brukes til for eksempel nedsettelse av inntektsskatten for alle. I 2006 var gjeldsrentefradraget i ligningen 60,6 milliarder, noe som tilsier en skatteeffekt på ca. 17 milliarder. Det vil bidra til å dempe effekten for de med gjeldsbyrde også, selv om de ikke får hele effekten gjennom en senkning av inntektsskatten.

Men vil det virke? Vil fjerning av skattefradrag sørge for at vi ikke får boligbobler?

I Norge hadde vi en stor skattereform i 1992. Før den reformen var det mulig å trekke fra renteutgifter på bruttonivå. Altså: hadde du høy marginalskatt, fikk du i noen tilfeller tilbake mer enn 50% av rentekostnadene dine. Kombinert med en vedvarende relativt høy inflasjon, var det særdeles gunstig å låne penger for å finansiere bolig, særlig om du hadde høy inntekt. SSB har gjort en analyse av hvordan denne reformen slo ut. Deres konklusjon er at reformen i 1992 bidro til å dempe husholdningenes etterspørsel etter gjeld. Men det er vanskelig å isolere effekten av skattereformen, av to hovedårsaker:

• Boligprisene falt i forkant av reformen, og steg derfor naturlig i etterkant
• Rentenivået falt kraftig i etterkant av reformen, og det førte til høyere boligpriser

Vår analyse indikerer at størst betydning for fikk reformen for eldre husholdninger og mest sannsynlig var reduksjonen i real gjeld drevet av en raskere tilbakebetaling av lån. Effekten for yngre husholdninger er mer blandet. Mest sannsynlig står vi overfor en kombinasjon av endringer i kredittrasjonering, skatteinsentiver og boligpriser. Boligmarkedet som helhet reagerte på lavere utlånsrenter i form av økte priser. Økte priser gav økte kostnader for etablering på boligmarkedet, mens lavere utlånsrenter muliggjorde høyere lån for gitt inntekt.

Det er ingen tvil om at dagens lave rentenivå gir rentefradraget mindre betydning enn det ville hatt på høyere rentenivå. Det er likevel rimelig å tro at en fjerning av retten til å trekke fra renter på skatten vil bidra til å dempe veksten i boligprisene.

En annen ting som selvsagt forsterker potensiell oppbygning av boligbobler i Norge er en sterk oljebasert økonomi, lav inflasjon og pen reallønnsvekst. Vi har kort sagt råd til å kjøpe oss stadig større bolig.

En tredje ting er at boligbyggingen ikke holder tritt med befolkningsveksten, særlig i pressområder. Det er altså større etterspørsel enn tilbud av boliger der arbeidsplassene er og folk bor.

Men få av de artiklene jeg har lett frem om dette gjør noe stort poeng av det jeg tror er den viktigste underliggende årsaken til at det vil ha en mindre betydning enn vi kunne ønske. Det underliggende problemet er at norske husholdninger ikke har alternativer.

8 av 10 nordmenn eier nemlig boligen sin. Vi har i veldig liten grad et alternativ til å eie. Det er stort sett yngre og enslige som leier bolig. De yngre venter til de er ferdige med utdannelsen etc og mange enslige har ikke råd.  Men de fleste eier, og slik har det vært siden etter krigen.  Det har ikke vært noen endring siden skattereformen i 1992 heller.  Og det selv om det er veldig fordelaktiv skattemessig å leie ut deler av egen bolig.

Til sammenligning har man i Sverige og Danmark en eierandel på 50%. Der har man altså alternativer. Det har vi i liten grad i Norge. Mens man i Norge har egne småhus har man i Sverige i større grad leiligheter. Og i Sverige gikk den offentlige politikken i stor grad i retning av kommunalt eide boligprosjekter, mens den offentlige politikken i Norge kom til uttrykk gjennom Husbank-finansiering av privat eide småhus. Dermed blir strukturen i boligmarkedet helt forskjellig.

I 1990 var 64 prosent av boligene i Norge selveide, det vil si eid av husholdningen som bodde der, mens 12 prosent var indirekte eid (andels- eller aksjebolig). I Sverige var de tilsvarende tallene 36 og 18 prosent (Lujanen og Palmgren 2001 ). Den egentlige leiesektoren var altså nesten dobbelt så stor i Sverige som i Norge.

Norske husholdninger har altså få alternativer til å eie bolig. Da blir det litt som å avgiftsbelegge bilkjøring i rushtiden – uten alternativer vil folk bare betale den økte kostnaden. En kortsiktig stabilisering av boligprisene på grunn av at skattefradrag for gjeldsrenter forsvinner, vil kunne forsvinne på litt sikt.

Jeg tror faktisk dette er det store problemet i det norske boligmarkedet. Og jeg tror det er det som gjør at som reformen i 1992 fikk begrenset betydning, og at en fjerning av fradrag for gjeldsrenter vil ha begrenset betydning utover et potensielt krakk med en gang. Det er dessuten kanskje som SSB forskerne sier i rapporten om skattereformen i 1992:

Pistaferri og Jappeli (2007) har analysert italienske skattedata, og kommet til at italienske husholdninger i liten grad tok innover seg endrete fradragsbetingelser. De peker på «economic illiteracy» – direkte oversatt økonomisk analfabetisme – som en mulig forklaring. Dette er en akademisk måte å si at italienske skattebetalere var for dumme til å forstå reformens innhold.

Opprinnelig postet i Iskwews Hjørne på www.

1. Tall for 2007

Related posts:

1. Ingen fjerning av flytteskatten

Du spekulerer hvis du ikke binder renten. Det er en investeringsbeslutning for 10 til 20 år som du skal finansiere. Tar du en flytende rente, så er det et spekulativt valg,

Dette begrunner han med at renten kan stige kraftig når den begynner å stige igjen. Så lite som 9% av husholdningenes lån har fast rente ved utgangen av 2.kvartal.

Tom Staavi i Dine penger reagerer på den uttalelsen. Han mener tvert i mot at det er spekulativt å binde renten.

Det kommer av linken mellom pengepolitikken Gjedrem har ansvaret for, som har en målsetting om å holde inflasjonen på +/- 2,5%. Blir den høyere, settes renten opp, blir den lavere, settes renten ned.

Med andre ord, den prinsipielle grunnen for å velge flytende rente er at du ved et slikt valg justerer din egen økonomi mest mulig i takt med økonomien for øvrig. Eller sagt på en annen måte, du binder deg fast til Gjedrems mast og lar han lose deg trygt gjennom de skjær som ligger foran oss.

Are Slettan kommenterer Staavi, og mener dette er unyansert:

For det første er det ikke gitt at din privatøkonomi svinger i takt med økonomien som helhet. Noen av oss får problemer også i gode tider, mens renten er høy.

For det andre er sammenhengen mellom rentenivået og folks privatøkonomi heller ikke så enkel selv når man holder seg til makronivået.

Are Slettan mener tilhengerne av flytende rente undervurderer usikkerhet. Det er jeg enig i. Jeg synes innspill som at “i det lange løp er flytende rente lønnsomt” er til lite hjelp når det gjelder styring av et enkelt menneskes helt personlige økonomi. Som det sies: “In the long run we are all dead”, men i mellomtiden kan mye skje.

Det er for eksempel ikke slik at lønninger stiger like fort som rentene stiger. Rentesmellen kommer som regel som en ledende effekt. Rentene settes opp dersom sentralbanken forventer at inflasjonen vil stige over 2,5%. De settes altså opp før inflasjonen stiger, dersom sentralbanken gjør jobben sin. For å hindre at inflasjonen stiger. Og lønnsveksten til privatpersoner er linket til faktisk inflasjon istørre grad. Dessuten forhandles gjerne lønn en gang i året.

Den viktigste grunnen til å binde renten på i hvert fall deler av boliglånet er imidlertid å skape forutsigbarhet. Du vil vite hvor store kostnader du får. Problemet er selvfølgelig dersom du binder renten på “feil” nivå. Som med så mange innenfor finans er timing suksessfaktor nummer én. Jeg tror det er god timing å binde renten nå. Om du plotter dagsaktuelle tilbud på fast rente med flytende rente siden år 2000, ser det slik ut. Fastrentetilbudene er helt tilfeldig plukket fra websiden til Nordea. Andre banker har selvsagt andre tilbud, og som alltid gjelder det å sjekke slikt. Dette er ikke en anbefaling av Nordea som fastrentebank.

Selv har jeg valgt en løsning der halve lånet mitt er bundet til fast rente på fem år. Det synes som en passende lang periode. Eventuelt enda lenger, på 10 år. Men jeg synes 5 år passer bedre overens med en normal konjunktursyklus og dermed også rentesyklusen. Mitt fastrentelån har løpetid ut dette året, og vil bli fornyet. Nå skal det sies at jeg har hatt en kombinasjon av god timing og flaks som gjør den beslutningen enklere enn den ellers ville vært-

En fordel med å ikke binde renten på hele lånet er at du har større fleksibilitet til å nedbetale deler av gjelden fortidig, om du har flytende rente. Fastrentelån er en avtale med banken der banken forventer at den renten skal gjelde hele perioden. Dersom du ønsker å nedbetale et fastrentelån før tiden, vil du måtte betale overkurs (altså mer enn pålydende på lånet) dersom markedsrenten er lavere en renten på lånet ditt. Dersom markedsrenten er høyere, får du tilsvarende en underkurs (altså mindre enn pålydende.

Staavi slenger også på et PS i sin artikkel:

Alle dere der ute som i korte eller lengre perioder uansett ikke tåler at renten stiger over det du kan binde renten til i dag, har intet valg: LØP OG BIND! For dere er det lavrisikoalternativet ganske enkelt fordi dere har et punkt der dere vet at dere går konk. Og at de flytende boliglånsrentene i perioder kan stige over dette punktet, er mildt sagt sannsynlig.

Jeg synes det er verdt litt mer enn et PS. For med de boligprisene vi har i Norge, er det mange som er finansiert til pipa og litt høyere enn det. Som Staavi sier er det norske folk særdeles rentesensitive. Fordi vi har flytende rente på 90% av gjelden vår.  Staavi mener det er en fordel for sentralbanken, vi hjelper til med å styre forbruket etter renten (les:inflasjonen).  Jeg tviler imidlertid på at det er en like stor fordel for mange av oss.

No related posts.

Mange skjønner ikke opplegget før det er for sent å gjøre noe.

Alle vil få pensjon fra Folketrygden.  Hvor stor den blir, avhenger av fremtidig utvikling i f.eks. levealder – øker den (og det gjør den nok) så vil vi måtte jobbe lenger for å få samme pensjon.  Men som en tommelfinger-regel kan vi anta at vi vil få omtrent 50% av lønnen vår fra Folketrygden.  I tillegg har vi gjerne en eller annen form for tjenestepensjon, som kommer på toppen av det.  Nytt for noen år siden var at alle skal ha et minimum i tjenestepensjon.  Bedriftene skal innbetalt minst 2% av lønnen vår til fremtidig pensjon.  Tidligere var det ikke slik at alle fikk tjenestepensjon.  I privat sektor var det mange som ikke hadde det i det hele tatt.

I hovedsak er det to typer pensjonsordninger en arbeidsgiver kan velge, enten en ytelsesbasert ordning eller en innskuddsbasert ordning.  Disse har betydelige forskjeller.  I de senere årene har flere og flere i privat sektor gått over til innskuddsbaserte ordninger.

Ytelsesbasert ordning

Bedriften forplikter seg til å gi deg en prosent av sluttlønnen din i pensjon, for eksempel 65%.  Disse 65% består av en estimert folketrygd på omtrent 50% og 15% som bedriften skal sørge for at du får.  Altså:

• Bedriften forplikter seg til å gi den ansatte en bestemt ytelse som står i forhold til inntektstnivå
• Bedriften bærer risikoen for at det skal være nok midler i ordningen på det tidspunkt den ansatte har rett til ytelser fra ordningen
• Bedriften kjenner ikke fremtidig kostnadsnivå, og må dermed sette av et estimert beløp for å sikre forpliktelsen

Bedriften gjør dette gjennom et forsikringsselskap, som har lovpålagte krav til reserver og så videre, som gjør at du ikke skal trenge å bekymre deg for hvorvidt pengene er sikre.

Som regel er det knyttet såkalt dødelighetsarv til denne typen kollektiv pensjon.  Det vil si at dersom du dør før du får brukt de opparbeidede rettighetene, vil dine opparbeidede rettigheter gå tilbake til felleskapet, og ikke til dine arvinger, men unntak for barnepensjon og eventuell ektefellepensjon.  Det er viktig å undersøke om ordningen er slik, og eventuelt sikre etterlatte på annen måte.

For å få fulle rettigheter, må du gjerne være med i ordningen i 30 år.  Er du med i ordningen (ansatt i samme bedrifte) mindre enn det, får du en relativ opparbeidelse av pensjon.  Er du med i ordningen i 10 år, vil du ha opparbeidet 10/30 av rettigheten.

Innskuddsbasert ordning

Bedriften betaler inn et innskudd tilsvarende en prosentsats  av lønnen din til enhver tid.  For å få skattefradrag må denne prosentsatsen være innenfor rammer gitt av myndigetene.  De er

1-6G max 5%
7-12G max 8%

• Bedriften betaler inn et bestemt innskudd til den enkelte
• Den ansatte bærer risikoen for at det skal være nok oppsparte midler til å gi forventet pensjonsnivå
• Bedriften har et kjent fremtidig kostnadsnivå

Du får innskudd i ditt navn, og det er som regel ikke knyttet dødelighetsarv til en slik ordning.  Dette vil si at dine etterlatte får pengene om du dør før pensjonsalder.

Hva er de viktigste  forskjellene?

Den viktigste forskjellen er knyttet til hvem som bærer risikoen for at det på pensjonstidspunktet er nok oppsparte midler til å gi den enkelte et pensjonsnivå som forventet.

I en ytelsesordning har bedriften lovet et bestemt nivå på ytelsen til den enkelte, og hvorvidt det vil være tilstrekkelige midler til å dekke denne ytelsen vil være avhengig av hvor mye bedriften innbetaler i årlig sparebeløp og hvor høy avkastningen på midlene er.  Er dette i sum ikke nok, må bedriften innbetale midler for å dekke opp differansen mellom utbetalt ytelse og oppsparte midler.

I en innskuddsordning innbetaler bedriften et forhåndsavtalt beløp til en konto som er opprettet i den enkelte ansattes navn.  Dette sparebeløpet, samt årlig avkastning på midlene, vil til sammen avgjøre størrelsen på den enkeltes fremtidige pensjon.

I tillegg er det en ikke ubetydelig forskjell på å få pensjon i forhold til sluttlønn, og å få pensjon som opparbeides på alle inntektsnivåer gjennom livet.  Det vil med nødvendighet bli mindre enn sluttlønnen.  På den annen side har den ansette fordeler, ved at det gjerne ikke er dødelighetsarv knyttet til ordningen, og all meravkastning tilfaller ditt eget fond.  Det er på en helt annen måte dine penger.

Alle bør forsøke å forstå hva dette vil innebære for en selv.  Spesielt dersom du har rundet 40 år.  Det begynner å bli færre år igjen i arbeidslivet, men det er fortsatt nok år igjen til å få effekt av egne spareordninger.  Begynn planleggingen av livet som pensjonist senest når det er 20 år igjen eller så.  Venter du til det er 10 år igjen, begynner du brått å få dårlig tid.  Det vil kreve uforholdsmessig mye sparing å rette opp manglende pensjonsinnbetalinger med så få år igjen.    Dermed er det viktig å skaffe seg oversikt, så godt det lar seg gjøre, før det er for sent å gjøre noe.

Selv om det kjennes lenge ut til du er pensjonist – gjør noe med rammevilkårene for pensjonisttilværelsen før det er for sent.  Det vil si før det er omtrent 20 år igjen til du blir pensjonist.

Eventuelt kommer du deg over i Staten i tide.  Ordningen i Staten er, og ser ut til å fortsette å være, veldig god.  Et mindretall i utvalget som har utredet Stortingspensjonen, ønsker ikke å endre gullpensjonen for Høyesterett, fordi

Det er ikke realistisk å tro at Høyesterett kan konkurrere på lønn. Gode pensjonsordninger har gjort at det har vært attraktivt for de mest velkvalifiserte advokatene å søke dommerembeter i Høyesterett.

Interessant nok er det i grunn akkurat det man gjør; man konkurrerer på lønn.  Det er bare det at det ikke er lønninger utbetalt i dag vi snakker om, men fremtidige lønninger i form av høy pensjon fordi man noen få år har et offentlig verv.  Det skulle vel også innebære at Høyesterett blir en institusjon med høy gjennomsnittsalder – ettersom de beste advokatene jobber i privat sektor til de finner det opportunt å flytte over til Høyesterett for å sope med seg høy pensjon også.

Jeg ville heller sett at de utbetalte dette i form av synlig lønn hvert år og en normal pensjonsordning.

Related posts:

1. Nok en snubletråd når det gjelder pensjon

Arbeidsgiver kan ikke gå konkurs dersom virksomheten innstilles i kortere eller lengere tid på grunn av streik, slik private bedrifter kan. Arbeidsgiver sparer bare penger på det. Arbeidstakerne risikerer ikke å miste jobben fordi arbeidsgiver går konkurs. De risikerer dermed fint lite.

Hele regningen bæres av tredjepart. Tredjepart kan ikke flytte sin etterspørsel til andre aktører. Det ville de kunne dersom det handlet om konkurranseutsatt sektor.

I fjor var det elever i barne-, ungdoms- og videregående skoler og barn i barnehager, og deres foresatte som ble rammet. Foreldre måtte ha barn med på jobben, finne noen som kan passe dem eller bruke feriedager eller ta ulønnet fri. Der ligger regningen. Det er en helt reell regning.

Streiker i offentlig sektor er en raritet. Nettopp fordi partene selv ikke risikerer spesielt mye ved en streik. De skyver helt enkelt regningen over på tredjepart.  Regningen for eventuelle kompromisser havner også på tredjeparts bord.  Skattebetalerne, altså.

I sted ble den potensielle streiken debattert på Redaksjon1.  Den handler om pensjoner i offentlig sektor, som mer eller mindre forventes skjermet fra alt som heter pensjonsreform.  Det var liten interesse for å snakke om hvem som skal betale regningen.  Helt til Stein Asthøy, talsman for Forsvar offentlig pensjon, kom imidlertid etter hvert frem med det.  Vi skal øke skattene med 2-3 prosent, for det har vi råd til.

Aha.  Tredjepart tar regningen.

Megler Smekk sendte meg forøvrig følgende illustrasjon av pensjonspyramiden for en stund siden:

Tiden er kanskje inne til å se litt på toppen av pyramiden også?

Related posts:

1. En aktiv offentlig sektor – når og hvorfor
2. Dårlig planlegging i offentlig sektor
3. K-sektor, s-sektor og frontfag